Detailmarkedet finder fodfæste med forskydninger og 229% fremgang

Det danske detailejendomsmarked er præget af store forskydninger, men også tydelige nationale tendenser, som går på tværs af landsdelene. Trods negativ forbrugertillid og en stadig tvivlende tomgang på sekundære placeringer, skaber oplevelsesøkonomien og restaurationslivet nye muligheder for detailhandlen særligt på de bedste placeringer. Investorerne har igen fået mod på detailbranchen og transaktionsvolumen for detail i de første otte måneder af 2025 er steget med hele 229% sammenlignet med samme periode sidste år.

Det danske marked for detailejendomme har fået et markant løft i 2025. Nye tal fra Erhvervsmæglernes Branchedatasamarbejde, som EDC Erhverv Poul Erik Bech er en del af og som er et samarbejde mellem en række førende erhvervsmæglere i Danmark, viser, at transaktionsvolumen på tværs af de forskellige ejendomstyper generelt har fået et løft og er oppe med næsten det dobbelte for de første otte måneder i 2025 i forhold til de første otte måneder af 2024. Det skyldes bl.a. en iøjefaldende stigning i transaktionsvolumen for detailejendomme fra 1,47 mio. kr. i de første otte måneder af 2024 til 4,8 mio. kr. i de første otte måneder af 2025 – godt hjulpet på vej af en enkeltstående stor transaktion i løbet af sommeren.

Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger: ”Det generelle billede er, at erhvervsejendomsmarkedet er tilbage i fuldt flor, hvilket også kan afspejles i transaktionsvolumen, der allerede for årets første otte måneder tegner sig for 82% af volumen fra sidste år, hvilket er bemærkelsesværdigt, når årets sidste måneder plejer at være dem, hvor volumen er størst.”

”Investorerne er tilbage og frygten for stigende renter og inflation er erstattet af optimisme. Vores stabile økonomiske og politiske situation med få regulatoriske eller skattemæssige barrierer, transparens og muligheden for attraktive risikojusterede afkast har betydet, at de udenlandske investorer vender blikket mod Danmark, og det bidrager til, at transaktionsvolumen er stigende.”

”Kigger vi isoleret på detailhandlen, er der også ekstra god grund til at kippe lidt ekstra med flaget. I de seneste par år, hvor markedet har været udfordret, har detailhandlen været nede i en bølgedal. Men nu er optimismen tilbage og detail tegner sig for 11% af transaktionsvolumen i år til og med august modsat 6% i januar-august 2024. De 11% er på højde med kontor og hotel, mens industri/logistik tegner sig for 13% og bolig for hele 52% af transaktionsvolumen 2025 ÅTD.”

Boksbutikker og shoppingcentre vinder frem

Frank Heskjær, Head of Retail hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, har en god føling af detailmarkedet i Danmark og særligt i Aarhus, hvor han holder til. En af grundene til, at der igen blæser positive vinde over detailmarkedet er, at der er sket en ændring i danskernes købevaner.

”Vi ser flere og flere større butikskæder, der søger mod boksbutikker og butikscentre, hvor flere butikker er samlet inden for kort afstand. Kunderne vil gerne have det så nemt som muligt, så hvis de kan køre til et butikscenter og få klaret deres indkøb, frem for at gå fra den ene ende af byen til den anden, så gør flere og flere det,” siger Frank Heskjær og fortsætter:

”Samtidig har butikskæderne ofte mere plads at boltre sig på i boksbutikkerne og butikscentrene, og her kan de prioritere en endnu bedre kundeoplevelse. Samtidig prioriterer de muligheden for at teste varen før køb, som er blevet en vigtig del af købsprocessen. Alternativt handler kunderne bare deres varer på nettet, men kan de se og prøve produktet inden de køber, så er det stadig at foretrække for de fleste, så længe det er nemt og bekvemmeligt.”

”Investorerne har også i højere grad fået øjnene op for den slags detail, hvilket kan være en del af forklaringen på, at detailhandlen igen er på lige fod med flere af de andre ejendomstyper. I hvert fald er flere af de største transaktioner inden for detail shoppingcentre og boksbutikker,” siger Frank Heskjær.

Restauranter og caféer indtager midtbyerne

Udviklingen med boksbutikker og butikscentres popularitet giver forskydninger i midtbyerne. Flere og flere restauranter og caféer slår dørene op, hvilket er med til at stride mod den ellers truende stigende tomgang på sekundære placeringer. Frank Heskjær siger:

”Først og fremmest er det jo positivt, at tomgangen i landets handelsstrøg ikke stiger voldsomt, fordi der bl.a. åbner nye restauranter og caféer. Samtidig er det også vigtigt at huske på, at detailbutikkerne og restaurationerne har brug for hinanden. De er begge to interesseret i, at flest mulige mennesker kommer forbi deres forretning, så for dem handler det om at samarbejde og optimere bymidterne.”

”Derfor kan den kommende tid også være afgørende for bymidterne rundt omkring i landet. Selvfølgelig handler det om at bevare tomgangen på et acceptabelt niveau, men det handler også om at finde ’den gyldne middelvej’, hvor der er plads til både specialbutikker, butikskæder og restaurationer, så det fortsat er attraktivt at besøge handelsgaderne,” siger detaileksperten fra EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Samme tendenser på tværs af landet

I Aalborg genkender de tendenserne, fortæller Martin Brasholt Mikkelsen, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg: ”Selvom tomgang stadig præger bybilledet i det nordjyske, så er tomgangen på 2,55% lavere end det øvrige niveau i Region Nordjylland, hvor tomgangen er 2,30%. De bedste placeringer på Algade og Bispensgade er i høj kurs, og i løbet af det seneste år har vi udlejet 5-6 butikslokaler på Gravensgade, hvilket vidner om, at så længe placeringen er god, følger efterspørgslen også med. Derimod er det noget sværere at få afsæt butikslokaler på sekundære placeringer.”

På Fyn er markedet nogenlunde i balance, om end der stadig er lidt udfordringer med en tomgang, der ligger markant over niveauet for den øvrige del af Region Syddanmark. I Odense er tomgangen 5,97%, men tomgangen i Region Syddanmark ligger på 3,57%.

Mikkel Ørbech, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Fyn, siger: ”Overordnet er detailmarkedet i Odense stabilt, men stadig med lidt udfordringer. Der er løbende rotation i gågaderne, hvor de bedste beliggenheder ryger hurtigt, mens centrale strøggader som Kongensgade og Vestergade oplever stigende tomgang. Dog oplever restauranter og caféer en opblomstring i centrum. Til gengæld er der bedre gang i transaktionerne end længe, hvor især boksbutikker i udkanten af byen er i høj kurs hos investorerne.”

Trine Mandrup, erhvervsrådgiver EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde, siger: ”I de sjællandske købstæder bliver bykernen mindre og mindre, og butikkerne rykker sammen til de bedste placeringer. Det efterlader flere tomme lejemål på sekundære placeringer, hvor der er interesse og god rentabilitet i, at konvertere gammelt detail med mindre attraktive placeringer til bolig, men det er udfordrende at opnå tilladelse hertil fra kommunen. Tomgangen ligger stabilt på 2,68%, men forventes ikke at falde yderligere, så det gør at investorerne stadig er en smule tilbageholdende over for detailejendomme.”

Mere information

Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech • Tlf.: 5858 8564 • joal@edc.dk

Frank Heskjær, Head of Retail EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus • Tlf.: 5858 8670 • fth@edc.dk

Martin Brasholt Mikkelsen, Partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg • Tlf.: 5858 8449 • mbm@edc.dk

Mikkel Ørbech, Partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense • Tlf.: 5858 8397 • mmik@edc.dk

Trine Mandrup, Erhvervsrådgiver EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde • Tlf.: 5858 8395 • tma@edc.dk