Revista Condomínio | Edição 107

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Síndica marinéa: “educação e conscientização dos condôminos são essenciais para a prevenção de crimes”

República, Luiz Inácio Lula da Silva, aumenta a pena para roubo e furto de cabos elétricos e de telefonia, que pode chegar a 15 anos de prisão.

Outro agravante são os roubos a residências. De acordo com o Anuário da Violência de 2024, do Fórum Brasileiro de Segurança Pública, essa modalidade teve um aumento de 51%. Botafogo e Copacabana lideram os índices, com 84% e 137%, respectivamente. As bicicletas elétricas também entraram na mira dos assaltantes. Só em janeiro e fevereiro deste ano, foram registrados nas delegacias 838 furtos desse tipo de veículo no estado, uma média de 14 casos por dia, de acordo com dados do Instituto de Segurança Pública (ISP).

Para tentar minimizar os impactos da violência e trazer mais tranquilidade para os moradores dos condomínios, os síndicos têm se voltado para novos sistemas de segurança. A SF Tecnology, por exemplo, desenvolveu um novo software, que agora é o carro-chefe da empresa. A grande novidade é um sis-

tema de controle de acesso integrado diretamente às forças de segurança do estado. O novo programa se chama Sentinela e já está em uso em vários condomínios do Rio de Janeiro.

“O sistema trabalha conectado aos serviços já prestados nas portarias. E funciona da seguinte forma: todas as pessoas e prestadores de serviço que entram no condomínio são obrigados a apresentar o documento de identificação para fazer cadastro. Esses dados são compartilhados com a Polícia Militar, que vai verificar se essa pessoa tem um mandado de prisão, por exemplo. Se isso for constatado, é gerado automaticamente um alerta para a polícia, que vai se dirigir até o local. Com isso, você garante que todos os prestadores de serviço, desde o faxineiro até um engenheiro, sejam checados pelo sistema da PM. A mesma coisa ocorre com os veículos. Se uma pessoa estiver usando um carro que conste como roubado, furtado ou que tenha busca e apreensão, na hora em que ele colocar a placa

Síndica roberta: “medidas preventivas e tecnologia ajudam a proteger moradores de furtos e invasões”

no sistema, em fração de segundos, esses dados são compartilhados com a polícia”, explica Bruno Nascimento, gerente comercial da SF Tecnology.

O gerente da SF Tecnology ainda complementa que a tecnologia usada pelo Sentinela abarca qualquer outro recurso que esteja instalado nas portarias dos condomínios. “Qual é nossa principal função? Nós trabalhamos em caráter preventivo à criminalidade. Passamos informações cruzadas com o banco de dados das forças de segurança.” O sistema, que é único no país, foi lançado em agosto de 2025, mas, antes, foi testado dois meses em condomínios da Barra da Tijuca, na zona sudoeste, para que fossem criados protocolos de ação. “Só em um dos condomínios, que foi usado no projeto-piloto, tivemos mais de 14 mil acessos de prestadores de serviço em um mês. Todos checados. Além disso, a equipe de segurança e a portaria também receberam um treinamento

e os moradores foram orientados.” Bruno conta ainda que “durante o período de teste, dois carros de aplicativo, um de entrega e outro de transporte constavam como roubados. Isso gerou um alerta, e imediatamente os agentes se dirigiram ao local. O crime evolui a cada dia. A criminalidade hoje em dia está usando drones para mapear a rotina de determinado apartamento. É indispensável incluir uma evolução tecnológica no combate à delinquência. Com o Sentinela, você proporciona essa rede de proteção que une os entes privados aos responsáveis pelo trabalho de segurança”. Em julho deste ano, o morador de um condomínio na Glória, zona sul do Rio de Janeiro, foi surpreendido, durante a madrugada, por um drone que sobrevoava a sala dele, que fica no sexto andar do edifício. O taxista mora com a esposa no imóvel e tinha acabado de acordar para ir trabalhar quando ouviu o barulho do equipamento. A

capacitação constante garante o cumprimento de protocolos de segurança

polícia ainda não sabe de onde veio o drone ou o motivo da invasão.

Para não deixar que a tecnologia fique a serviço da criminalidade, outras inovações surgem nas empresas de segurança. A Pentágono 24h passou a usar a inteligência artificial na prevenção de roubos e furtos. De acordo com o diretor de tecnologia do grupo, Vinícius Boene, o sistema funciona de uma forma muito simples, com acesso às câmeras de segurança que os condomínios já possuem. “As imagens geradas por essas câmeras são enviadas, pela internet, para um sistema de inteligência artificial (IA). A partir daí, são produzidos relatórios que são enviados à central de monitoramento. Se houver alguma anormalidade, o sistema emite um alerta.”

O sistema chamado “monitoramento inteligente” consegue analisar padrões de comportamento. Por exemplo, uma pessoa parada muito tempo na frente do condomínio ou uma aglomeração já são consideradas evento suspeito. Aí quando esse alerta chega à central, é feita uma avaliação; se for comprovado que existe uma ameaça, as providências são tomadas, que vão desde o toque de uma sirene ou o acionamento das autoridades. Isso tudo feito em poucos minutos.

O grupo Pentágono 24h já implan-

tou esse sistema em 26 condomínios no Rio de Janeiro. O principal foco está nos bairros da zona norte, como Grajaú, Vila Isabel e Andaraí – considerados pela empresa como uma “camada vermelha”, em que ocorre a maior incidência de furtos e tentativa de invasão, tanto nos imóveis como nas ruas. A empresa trouxe o sistema de inteligência artificial de São Paulo e começou a implantar no Rio no fim de 2024. No início de 2025, já estava sendo utilizado em diversos prédios, com resultados significativos, aumentando a sensação de segurança dos moradores.

O novo sistema ainda é econômico. Segundo o diretor de tecnologia do grupo Pentágono 24h, “se um condomínio tem 60 câmeras, a gente não precisa conectar todas elas à IA. Dependendo do tamanho do condomínio e da geografia dele, seis ou oito câmeras importantes ou que estejam em uma área mais vulnerável já são suficientes para analisar padrões de acesso ao condomínio e monitorar o que está acontecendo dentro e fora de forma otimizada”.

A Pentágono trabalha para 430 condomínios na capital, na Baixada Fluminense e em Niterói. Faz a instalação e a manutenção de câmeras e portões 24 horas por dia e realiza a integração de vários serviços de tecnologia. Vinícius

Boene conta que eles estão instalando o sistema em um condomínio que ocupa um quarteirão inteiro no Grajaú. Já tem portaria remota, câmeras e agora a empresa vai fazer um cinturão de segurança. “A Pentágono 24h faz um serviço customizado para atender às necessidades de cada condomínio, tanto os de pequeno como os de grande porte.”

A síndica Roberta Sobreira já passou por maus bocados quando ainda era só

uma moradora do Condomínio do Edifício General João Gomes, na zona norte da cidade. O condomínio é cercado por uma área de mata, o que facilitava a ação de criminosos. Em 2021, foram três invasões. “Na última, o delinquente conseguiu entrar no salão de festa e invadiu um apartamento no nono andar. Como ele agia em outros prédios da região, chegaram a apelidar o ladrão de ‘homem-aranha’. Os moradores registraram os furtos, e a polícia foi chamada, mas ninguém foi preso.”

Roberta, que mora no prédio há 18 anos, conta que isso gerou insegurança, e os condôminos acabaram criando um comitê de segurança dentro do condomínio. Como ela é formada em administração e tem vasta experiência em gestão de empresas, atuando na área comercial há 20 anos, passou a usar seu conhecimento para ajudar. Em 2022, foi eleita síndica e começou a organizar

as contas e a estrutura do condomínio, realizando obras e manutenções. Os anos se passaram e, em 2024, tiveram a quarta invasão. Dessa vez, um morador dormia em seu apartamento. Sem ser notado pela vítima, o ladrão conseguiu levar vários objetos de valor.

“Um dos maiores desafios que a gente tem é a extensão do condomínio. Apesar de ser um prédio só, são 91 apartamentos e uma área grande. Então saía muito caro distribuir câmeras por todo o perímetro. Quando a Pentágono foi para o condomínio, sugeriu o trabalho com inteligência artificial. Usamos então só nove câmeras ligadas ao sistema de IA e reposicionamos algumas outras. Se tivesse que colocar barreira em todos os lugares, íamos precisar de uma a cada metro e meio. Era um orçamento de mais de 30 mil reais. Desde a instalação do sistema, não houve mais invasões.”

Roberta, que agora é síndica profissional, também instalou câmeras de monitoramento na rua e acredita que é importante manter um contato permanente com as autoridades públicas e com os batalhões da área. Para ela, o trabalho de segurança tem que ser conectado para tornar o condomínio mais seguro de forma real. “As câmeras e a inteligência artificial são um passo, mas temos que orientar os moradores e melhorar o serviço de portaria. A empresa também fez uma consultoria e indicou outras falhas na segurança, como a fragilidade dos portões. Essa relação de confiança ajuda a minimizar os impactos da violência a que estamos expostos todos os dias”, completa.

A combinação de mão de obra qualificada e tecnologia é apontada como essencial para a segurança condominial. Segundo João Monteiro, diretor ope-

racional e sócio do Grupo Tel Aviv, porteiros e vigias são a linha de frente na prevenção de incidentes, mas o suporte de sistemas de monitoramento e o controle de acesso – como reconhecimento facial, leitura de placas e biometria –ampliam a eficiência do trabalho diário. “A segurança precisa estar fundamentada em três pilares: profissionais treinados, tecnologia avançada e planos bem estruturados”, destaca.

Para garantir essa eficiência, a empresa realiza treinamentos trimestrais com foco nos protocolos de cada condomínio. Os programas são elaborados com o apoio de pedagogos, especialistas em inteligência e em segurança, unindo teoria e prática. Além disso, o Grupo Tel Aviv adota dinâmicas semelhantes às de “cliente oculto”: colaboradores são avaliados sem aviso prévio durante a rotina, o que permite medir,

na prática, se os protocolos estão sendo seguidos corretamente.

O diretor operacional do Grupo Tel Aviv ressalta ainda que a segurança vai além da presença de profissionais armados. “Segurança não é um estado, é um sentimento”, afirma, lembrando que, em alguns casos, a presença de armas pode gerar desconforto entre os moradores. “Por isso, o trabalho da empresa inclui analisar a cultura de cada condomínio, promover a conscientização dos condôminos e identificar vulnerabilidades –desde falhas em portões e na iluminação até riscos externos da região – para estruturar planos de segurança eficazes.”

Marinéa Marques, síndica profissional de oito condomínios na zona sul e na zona norte, destaca que “a violência é uma realidade no Rio de Janeiro e o síndico tem papel central na conscientização dos moradores”. Para ela, é funda-

sistemas de ia identificam padrões suspeitos e acionam autoridades em tempo real

mental informar os condôminos sobre os riscos e promover reuniões para discutir golpes, comportamentos preventivos e o uso correto da tecnologia e da equipe de funcionários. “Dar acesso a pessoas estranhas é colocar o condomínio em risco”, alerta Marinéa, reforçando que a segurança começa com a educação e o envolvimento de todos.

Ela também enfatiza a importância de se investir em infraestrutura e tecnologia para inibir crimes de oportunidade. Em alguns condomínios que ela administra, portas de alumínio passaram a ficar escondidas atrás de painéis de correr feitos de drywall, fechaduras com eletroímã foram instaladas e holofotes de alta intensidade passaram a iluminar entradas, chamando a atenção para pontos críticos. “Os criminosos estão cada vez mais levando portões, portas e janelas. Esses furtos não representam só prejuízo financeiro, mas dificultam a vida dos moradores”, explica Marinéa, que também reforça que iluminação adequada e manutenção das áreas verdes são essenciais para impedir ações criminosas.

Para Marinéa, a segurança condominial vai muito além da instalação de equipamentos. “Não adianta colocar 50 câmeras; é preciso mapear o condomínio, treinar moradores e agir de forma estratégica para garantir o sentimento de segurança”, afirma. Ela destaca que o papel do síndico inclui observar a conservação da rua, a poda das árvores e

a manutenção de áreas externas, além de acompanhar ocorrências, registrar imagens e dialogar com autoridades, mesmo sabendo que nem sempre há soluções imediatas. “Temos que alinhar tecnologia, prevenção e conscientização para realmente proteger os condôminos”, conclui.

Bruno, gerente comercial da SF Tecnology, reforça que sistemas inteligentes, como o Sentinela, qualificam a estrutura de segurança, identificam criminosos já monitorados pela polícia e se tornam indispensáveis para qualquer condomínio. “É como um seguro: espera-se não precisar usar, mas é essencial tê-lo”, diz.

João, diretor operacional do Grupo Tel Aviv, acrescenta que a eficácia da segurança também depende de parceiros propositivos, capazes de oferecer soluções inovadoras e contribuir de forma concreta para a proteção e o bem-estar dos moradores. Segundo ele, a combinação de tecnologia, planejamento e boas parcerias é o caminho para enfrentar os desafios atuais da segurança condominial.

Serviço grupo Tel aviv telaviv.com.br (21) 3199-0300

pentágono 24h

pentagononet.com.br (21) 96902-0471

sf technology technologysf.com.br (21) 97557-3689

para katia neves, paisagista, a estética é um dos grandes atrativos desses jardins: “esse estilo é minimalista, mas marcante. Suas linhas são limpas, e as plantas se destacam como verdadeiras esculturas”

Jardins áridos

ESTILO QUE UNE ESTÉTICA , ECONOMIA E SUSTENTABILIDADE

Um estilo de paisagismo que alia beleza, praticidade e sustentabilidade vem ganhando espaço nos condomínios cariocas: os jardins áridos. Inspirados em regiões de clima seco, esses projetos utilizam plantas resistentes à falta de água e têm como diferencial o baixo custo de manutenção e a durabilidade estética.

De acordo com a paisagista Katia Neves, da Katia Neves Paisagismo, essa é uma tendência que pode ser bem adaptada ao Rio de Janeiro, desde que o planejamento seja adequado. “Um jardim árido é planejado para ter baixa manutenção e baixo consumo de água, sendo ideal para condomínios que buscam economia e sustentabilidade. Sua principal característica é o uso de espécies adaptadas a ambientes com pouca água, como cactos, suculentas, agaves e yuccas. Nesse estilo, usamos muito pouco gramado e muitas vezes o substituímos por pedriscos, seixos ou areia, valorizando cores ter-

rosas e contrastes de formas e texturas”, explica.

A profissional ressalta a importância do preparo do solo. “É fundamental ter uma drenagem eficiente para evitar o acúmulo de água em épocas de chuva. Essas plantas não gostam de excesso de umidade. Com o planejamento certo, é possível, sim, adaptar o estilo árido ao clima tropical úmido do Rio”, aponta Katia.

Entre as espécies indicadas para o Rio de Janeiro, ela destaca: “agave attenuata, agave tequilana, aloe vera, yucca elephantipes, euphorbia tirucalli, espada-de-são-jorge, cactos ornamentais tropicais e até arbustos como o jasmim-manga”.

No Condomínio Residências Georges Bizet, na zona sudoeste do Rio de Janeiro, o jardim árido é uma realidade. O síndico profissional Frederico Lange compartilha a experiência positiva com a implantação do projeto. “A adoção do jardim árido foi motivada por um con-

junto de fatores: buscamos uma solução estética moderna e diferenciada, mas também prática, voltada para a sustentabilidade. Esse estilo reduz o consumo de água e valoriza espécies adaptadas ao nosso clima, evitando desperdício de recursos. O jardim árido passou a compor a área paisagística do condomínio, que foi inaugurado em 1988, há aproximadamente seis anos, e desde então tem se mostrado uma escolha acertada”, afirma.

Segundo ele, os benefícios são múltiplos. “As principais vantagens percebidas são a baixa necessidade de irrigação, a resistência das espécies utilizadas e a durabilidade estética, já que, mesmo em períodos de estiagem, o jardim mantém seu aspecto agradável. Além disso, ele demanda menos insumos químicos e menos mão de obra contínua, representando economia para o condomínio. Outro ponto positivo é que transmite um ar contemporâneo e harmoniza bem com a arquitetura de onde estamos localizados”, descreve.

A manutenção, de fato, é mais simples. “As espécies escolhidas – geralmente cactos, suculentas e plantas resistentes – precisam de irrigação esporádica e podas pontuais apenas para manter o equilíbrio visual e remover as partes secas. Diferentemente de jardins tradicionais, não há necessidade de cortes frequentes de grama, adubação intensiva ou controle constante de pragas. Com isso, o trabalho da equipe da Katia Neves Paisagismo é otimizado. Faço um parêntese aqui para destacar a excelência dessa profissional que tanto nos entrega em sua atuação no condomínio”, reforça o síndico.

Como em todo projeto inovador, no início, houve desafios. “Enfrentamos dois obstáculos principais: a adaptação das espécies ao solo local, que exigiu uma preparação adequada, com drenagem e correção, e a aceitação por parte dos moradores, já que muitos estavam acostumados com jardins mais convencionais, com gra-

entre outras vantagens dos jardins áridos, o síndico profissional frederico lange destaca a redução do consumo de água e a valorização de espécies adaptadas ao clima do rio de Janeiro

ma e folhagens abundantes. Com o tempo, ao perceberem os resultados estéticos e econômicos, a aceitação foi crescendo e hoje o jardim árido é bastante valorizado”, relata Frederico.

Além de economia, o paisagismo árido se tornou um elemento de valorização patrimonial. “O jardim árido agrega valor estético e transmite uma sensação de modernidade e cuidado. Ele contribui para que as áreas comuns sejam mais agradáveis, convidando ao convívio e ao bem-estar dos condôminos. Além disso, ao representar economia de recursos e menor impacto ambiental, reforça a imagem de um condomínio consciente e responsável, o que também se reflete na valorização patrimonial das unidades”, conclui o síndico.

Para Katia Neves, a estética é outro grande atrativo. “Esse estilo de jardim é minimalista, mas marcante. Suas linhas são limpas, e as plantas se destacam como verdadeiras esculturas. A presença de materiais inertes, como pedras e cascas, valoriza o espaço. E com iluminação adequada, o jardim se transforma em um espetáculo também à noite”, ressalta.

Assim, os jardins áridos surgem como uma alternativa que alia praticidade, economia e sofisticação, adaptando-se até mesmo ao clima úmido do Rio de Janeiro.

Serviço

katia neves paisagismo

katianevesjardins.com (21) 98677-0701 /98191-4972

modernização de elevadores

MAIS SEGURANç A , TECNOLOGIA E VALORIZAçãO PARA OS CONDOMíNIOS

Manter os elevadores em perfeito funcionamento é uma das principais responsabilidades de qualquer síndico. Além de garantir o conforto dos moradores, a modernização dos equipamentos é uma medida essencial de segurança e valorização patrimonial.

A revista Condomínio etc. conversou com especialistas e com uma síndica profissional para entender o que há de mais atual nesse mercado – desde os avanços tecnológicos até os cuidados na hora de contratar uma empresa.

A síndica profissional Sandra Villela, que atua tanto como síndica orgânica quanto profissional, destaca que a segurança vem sempre em primeiro lugar, seguida do conforto dos moradores e do cumprimento das exigências técnicas. “No momento, estou passando por esse processo em um dos condomínios que administro. É uma decisão que precisa ser tomada com muita cautela e, de preferência, com o acompanhamento de um engenheiro mecânico, o que traz mais segurança para o síndico”, explica.

Sandra ressalta que o processo de seleção das empresas deve ser extremamente criterioso, levando em consideração a credibilidade no mercado, as referências, a qualidade de materiais e sistemas e a tecnologia empregada. “A parte mais difícil é conscientizar os condôminos de que modernizar não é apenas trocar peças. É investir na segurança e no bem-estar de todos os usuários e, como consequência, na valorização do imóvel”, completa.

Do ponto de vista técnico, o engenheiro Leandro Feltrim, da TB Rio Elevadores, empresa com mais e quatro décadas de experiência e reconhecida pela qualidade e segurança no transporte vertical, explica que há dois tipos de modernização: a parcial e a total. “A modernização parcial consiste na substituição de um ou mais sistemas, como comando, portas, cabina ou máquina de tração. Já a total envolve a renovação completa de todos os componentes. O mais importante é que tudo comece com um estudo técnico detalhado das

condições atuais do elevador”, esclarece. Entre as principais inovações tecnológicas, Feltrim destaca a conectividade com a internet, que permite o monitoramento remoto do elevador. “Esse sistema acompanha falhas, registra relatórios de utilização e pode até enviar alertas de elevador parado para o síndico. Outra inovação é o sistema regenerativo, que reaproveita a energia gerada pelo próprio elevador, reduzindo significativamente o consumo elétrico”, comenta.

Segundo ele, os elevadores modernizados são mais econômicos e sustentáveis, com redução de até 40% no consumo de energia graças ao uso de inversores de frequência, que controlam a velocidade do motor e diminuem o desgaste dos componentes. “Além de economia, essa tecnologia proporciona deslocamentos mais suaves, precisos e seguros, reduzindo as paradas bruscas e o nível de ruído”, complementa.

Feltrim também chama a atenção

para os sinais que indicam a hora da modernização: interrupções frequentes, ruídos, vibrações, paradas irregulares, dificuldades de nivelamento e aumento constante dos custos de manutenção. “Equipamentos com mais de 20 anos de uso e dificuldade para encontrar peças

originais já são fortes indicadores de que chegou o momento de planejar a troca”, afirma. E faz um alerta: preços muito baixos podem esconder riscos. “O barato sempre sai caro. É fundamental verificar se a empresa está regularizada e em dia com suas obrigações legais e fiscais.”

um elevador seguro e elegante valoriza o patrimônio comum

para a síndica Sandra villela, a segurança vem sempre em primeiro lugar, seguida do conforto dos moradores e do cumprimento das exigências técnicas

Além da parte técnica, o aspecto estético também ganha destaque nas reformas. Bruno Guimarães, gerente da Embelezart Design de Elevadores, empresa

especializada em modernização visual de elevadores, observa uma forte tendência em redesign com foco em bom gosto, simplicidade, praticidade e sustentabilidade. “A adequação às normas de segurança e acessibilidade é indispensável em qualquer projeto”, afirma.

Para Bruno, o visual do elevador tem impacto direto na valorização do imóvel. “O elevador é a primeira interação do morador com seu lar. Seja ao sair ou voltar para casa, seja para receber visitas, ele é observado e transmite a sensação de cuidado, segurança e conforto.” Entre os materiais mais procurados, ele cita o aço inox escovado, moderno e durável, e a fórmica madeirada, opção mais tradicional. A iluminação com LED dicroica oferece economia e elegância, enquanto o granito e o piso xadrez de alumínio seguem como as escolhas mais duráveis e estéticas.

A modernização estética pode ser feita de forma independente ou conju-

gada com a atualização técnica, desde que respeitadas as normas de segurança. Em todos os casos, o objetivo é o mesmo: garantir mais conforto, eficiência e valorização aos condomínios.

Tanto a síndica quanto os especialistas concordam que a modernização dos elevadores não é uma despesa, e, sim, um investimento que se reflete na segurança dos moradores, na longevidade do equipamento e na valorização do patrimônio. Em um cenário em que tecnologia, a sustentabilidade e o bem-estar caminham juntos, modernizar é uma decisão que mostra visão de futuro e responsabilidade com todos os que utilizam o elevador diariamente.

Serviço

embelezart design de elevadores (21) 97197-8086 embelezartelevadores.com.br

TB rio elevadores (21) 97195-063 tbrioelevadores.com.br

condomínio pode exigir dados biométricos dos moradores?

ENTENDA SE A ADMINISTRAçãO TEM DIREITO DE SOLICITAR INFORMAçõES PESSOAIS PARA LIBERAR O ACESSO ÀS áREAS INTERNAS

Para responder a essa questão, é essencial compreender, antes de tudo, o que são dados biométricos e qual a sua relevância. Esses dados correspondem a características físicas ou comportamentais únicas de cada indivíduo, como impressão digital, reconhecimento facial, voz ou leitura de retina.

A utilização desse tipo de tecnologia apresenta vantagens evidentes: proporciona mais comodidade, já que dispensa o uso de senhas complexas e garante rapidez e praticidade no acesso, além de reduzir a possibilidade de falsificação ou fraude.

No entanto, justamente por representarem elementos tão singulares da identidade de uma pessoa, os dados biométricos passaram a receber tratamento jurídico especial no Brasil. A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), em seu artigo 5º, inciso II, classifica essas informações como dados pessoais sensíveis e exige cuidados adicionais quanto a sua coleta, armazenamento e utilização. O objetivo é assegurar a preservação da individualidade, da privacidade e da intimidade de cada cidadão.

Os dados biométricos, por sua natureza única e íntima, devem ser preservados e tratados como informações sensíveis, o que exige cuidados redobrados em sua coleta, armazenamento e utilização. Isso porque seu uso inadequado pode gerar sérios prejuízos, tanto de ordem material quanto moral, aos indivíduos.

Assim, a questão repousa sobre

alguns pilares fundamentais. Se a implantação de um sistema de segurança biométrica foi aprovada em assembleia condominial, observando-se a convenção do condomínio e a legislação vigente, a medida torna-se obrigatória a todos os moradores? Os condôminos são realmente compelidos a fornecer seus dados biométricos? E, em caso de recu-

sa, como garantir o exercício pleno do direito de ir e vir?

Entre os argumentos em defesa da obrigatoriedade, destacam-se:

• A decisão foi autorizada em assembleia, com o quórum regulamentar, refletindo a vontade da maioria;

• A assembleia é soberana e, em tese, direitos coletivos podem se sobrepor a direitos individuais, vinculando todos os moradores;

• A medida busca ampliar a segurança dos condôminos; caso sejam disponibilizadas alternativas de acesso, o sistema pode tornar-se mais vulnerável e menos eficaz;

• A coleta de dados não é, por si só, ilegal ou proibida, desde que tenha finalidade específica, legítima e informada ao titular (art. 6º, inciso I, LGPD);

• O tratamento pode ser justificado pelo exercício regular de direitos ou pelo atendimento a interesses legítimos do controlador (art. 7º, incisos VI e IX, LGPD);

• Por se tratar de dados sensíveis, o condomínio deve assegurar medidas técnicas e administrativas adequadas à proteção dessas informações.

Por outro lado, há a contraposição defendida pelos condôminos que não desejam fornecer seus dados para cadastro com base na LGPD:

• De acordo com a LGPD, o tratamento de dados pessoais só pode ocorrer mediante consentimento do titular, salvo exceções previstas em lei;

• O consentimento é essencial para dados biométricos dada a sua natureza sensível (art. 7º e caput da LGPD, além do art. 11);

• O direito à autodeterminação informativa impõe que o titular tenha controle sobre seus dados biométricos, com garantias mínimas de transparência, finalidade, minimização, retenção e segurança;

• A coleta de dados biométricos sem consentimento ou fora de uma base legal adequada pode acarretar responsabilização civil e administrativa ao condomínio, bem como danos aos titulares.

Dessa forma, os síndicos devem agir com cautela ao se depararem com situações dessa natureza, assegurando que nenhuma das partes se sinta prejudicada. A solução deve sempre buscar o equilíbrio entre a necessidade de segurança e a preservação dos direitos dos moradores. Para tanto, é fundamental que o condomínio seja transparente, esclarecendo de forma clara e acessível a finalidade da medida, a forma de utilização dos dados, o prazo de retenção e quem terá acesso às informações, bem como as políticas de proteção e segurança adotadas. Caso a captura de dados biométricos ainda não seja aceita por algum condômino, o condomínio deve con-

alessandra Saad, da Saad advogados associados

tratar um advogado especializado, que analisará os documentos condominiais e emitirá um parecer jurídico assertivo, adaptado ao perfil do condomínio. Esse parecer poderá, inclusive, sugerir alternativas de acesso, como cartões, códigos ou atendimento presencial com identificação, considerando que alguns juristas entendem que obrigar o condômino a fornecer dados biométricos pode configurar prática abusiva.

Por outro lado, se todos os condôminos consentirem com a coleta, torna-se imprescindível a elaboração de um termo de consentimento específico para dados biométricos, no qual constem as finalidades, a forma de armazenamento, o acesso, o período de retenção e as demais medidas de proteção, atendendo integralmente ao disposto no art. 6º da LGPD.

Colaciono abaixo trecho de duas decisões judiciais para análise:

TriBunal de JuSTiça do eSTado de São paulo – comarca de valinhos – foro de Valinhos – 3ª Vara –rua professor ataliba nogueira, 36, valinhos – Sp

…Primeiramente, é certo que o reconhecimento facial não pode ser a única forma de acessar o condomínio. Recentemente, o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) publicou artigo tratando sobre o tema, e pela excelência da explicação, que uso como fundamentação per relationem, peço

vênia para transcrever: “O Idec entende que é desproporcional impor a utilização de dados biométricos como meio único de acesso ao condomínio, devendo ser oferecido um meio alternativo de reconhecimento que não dependa exclusivamente dos dados biométricos. A exceção é apenas se não tiver outro jeito de fazer a identificação, mas não é isso que ocorre nos condomínios. Cartões de acesso, senhas ou chaves convencionais são alguns exemplos que podem ser utilizados de forma a respeitar a vontade dos moradores que optam por não utilizar o reconhecimento facial. A diversidade de métodos de acesso garante que a privacidade e a escolha individual sejam respeitadas, sem impor a obrigatoriedade do uso da tecnologia biométrica. Ninguém pode ser obrigado a realizar a biometria facial, devendo o condomínio

apresentar outro meio para identificação do morador ou visitante.

TriBunal de JuSTiça do eSTado do amaZonaS – comarca de manauS – Jec

…A controvérsia cinge-se à legalidade da obrigatoriedade de cadastramento biométrico/facial para fins de controle de acesso ao condomínio. Ademais, o sistema previa alternativa ao uso da biometria facial, ainda que com liberação de acesso manual, o que desnatura qualquer alegação de obrigatoriedade abusiva ou imposição desproporcional. Não se vislumbra, portanto, qualquer irregularidade ou ilicitude na conduta do Requerido. As medidas foram debatidas, aprovadas e implementadas com transparência e em observância à legislação vigente, inclusive à Lei Geral de Proteçâo de Dados.

Allyne,

allyne duque

www.novasaturno.com.br

@novasaturnomanutencaopredial

Sou a CEO da Nova Saturno Manutenção Predial, empresa fundada em 1973 e com 52 anos de mercado. Anuncio há dez anos na revista da Cipa e posso afirmar que essa parceria é muito importante para o nosso negócio.

Divulgar numa mídia especializada como a revista da Cipa é falar diretamente com quem decide. O público é qualificado, entende a realidade condominial e busca soluções confiáveis. Isso aumenta a nossa autoridade técnica, aproxima a marca do síndico e dos conselhos, educa o mercado sobre boas práticas de manutenção e encurta o caminho entre a necessidade do condomínio e uma solução adequada. O resultado é uma comunicação mais eficiente, com melhor custo-benefício e reputação fortalecida.

Ao longo dessa década de parce-

ria, temos, sim, obtido retorno com os anúncios. Eles geram contato consistente de síndicos e administradoras, especialmente com picos logo após cada edição. Recebemos orçamentos recorrentes vindos da revista e notamos que a qualidade dos leads é alta: os síndicos chegam já informados sobre manutenção predial e prontos para discutir soluções. É um canal que se manteve sólido ao lado do digital, contribuindo tanto para novos contratos quanto para fidelização.

Outro aspecto que valorizo bastante são as reportagens da revista. Gosto do conteúdo, sempre atual e relevante para a gestão condominial, porque aborda temas como segurança, manutenção preventiva, legislação, eficiência operacional e cases práticos. A forma como os textos são escritos também me agrada muito: claros, didáticos e objetivos, sem perder a profundidade técnica. Isso facilita a vida do síndico, que precisa de informação rápida e confiável para tomar decisões, além de servir de base para discussões com o conselho e com os moradores.

Acredito que um grande diferencial da revista é oferecer edições impressas, além da versão on-line. O impresso circula nas salas de reunião, portarias e áreas administrativas, permitindo leitura compartilhada e marcando presença física no condomínio. Ele complementa a versão digital, pois alcança perfis menos conectados e prolonga a vida útil do conteúdo.

Para nós, esse mix amplia o alcance e fortalece a lembrança da marca, especialmente aqui no Rio de Janeiro, onde muitos condomínios ainda valorizam materiais físicos de referência.

Vejo também que o jornalismo da revista da Cipa ajuda muito os síndicos nas tomadas de decisão e na escolha de boas empresas. A abordagem técnica, os comparativos, os checklists e as entrevistas com especialistas fornecem um guia prático para avaliar propostas e priorizar o que é essencial em termos de segurança, conformidade e manutenção. Essa base editorial séria eleva o padrão de decisão e favorece empresas comprometidas com a qualidade e a transparência.

Além disso, o fato de a revista ser da Cipa, uma empresa com tantos anos de mercado, traz ainda mais credibilidade. A tradição e a reputação da Cipa agregam valor ao conteúdo e aos anunciantes. Existem uma curadoria reconhecida

e uma preocupação com as boas práticas que transmitem confiança ao síndico, ao conselho e aos moradores.

Posso dizer que estamos muito satisfeitos com essa parceria de longo prazo. Temos obtido resultados consistentes e vemos total alinhamento de valores. Nossa intenção é continuar anunciando e explorar novos formatos que gerem ainda mais valor para o síndico, como conteúdos educativos, pautas técnicas e cases de boas práticas em manutenção.

Uma curiosidade que gosto de compartilhar é a perenidade do impresso. Já recebemos contatos de síndicos que guardaram edições antigas com nossos anúncios marcados e nos procuraram quando surgiu a demanda certa. Também é comum chegarem até nós por indicação de matérias que leram na revista e compartilharam com o conselho. Isso reforça o papel de referência que a publicação exerce no dia a dia dos condomínios.

vem chegando o verão

HORA DE ECONOMIZAR ENERGIA NOS CONDOMíNIOS

Com a proximidade do verão, a Cipa reforça a importância de síndicos e gestores condominiais adotarem medidas de economia de energia. As temperaturas elevadas trazem aumento expressivo no uso de equipamentos como ar-condicionado, bombas de piscina e sistemas de iluminação, o que pode impactar de forma significativa o orçamento do condomínio. Planejamento e ações preventivas são fundamentais para atravessar a estação mais quente do ano com equilíbrio e sem surpresas nas contas.

Segundo dados da Associação Brasileira de Distribuidores de Energia Elétrica (Abradee), o consumo residencial e condominial tende a crescer cerca de

20% nos meses mais quentes. Esse aumento é impulsionado principalmente pelo uso do ar-condicionado, tanto nas unidades quanto nas portarias e nas áreas de lazer.

Um dos primeiros passos para conter os gastos é realizar uma revisão preventiva dos sistemas elétricos e equipamentos. Fiações antigas, quadros sobrecarregados e motores de bombas sem manutenção elevam o consumo e representam riscos de curto-circuito. Uma vistoria técnica antes do início do verão pode identificar perdas de eficiência e evitar emergências.

A iluminação também merece atenção. Se o condomínio ainda utiliza lâmpadas fluorescentes ou halógenas,

a substituição por modelos LED pode reduzir o consumo em até 50%. Instalar sensores de presença em garagens, halls e escadas é outra medida simples e eficaz para eliminar desperdícios.

Nas áreas comuns, o síndico pode investir em projetos de automação que controlem bombas e filtros de piscina, além de ajustar horários de funcionamento de equipamentos elétricos. Esse tipo de gerenciamento racionaliza o uso da energia sem comprometer o conforto dos moradores.

Os recursos de ventilação natural também colaboram para reduzir a necessidade de climatização artificial. Brises, películas refletivas e cortinas térmicas ajudam a amenizar a temperatura em portarias e salões. Telhas térmicas e pinturas refletivas nas coberturas contribuem para diminuir o calor interno e o esforço de aparelhos elétricos.

A conscientização dos moradores é outro pilar importante. O síndico pode

promover campanhas de uso racional da energia, orientando sobre o ajuste adequado da temperatura do ar-condicionado (entre 23ºC e 25ºC), o desligamento de luzes e aparelhos em desuso e o aproveitamento da luz natural durante o dia. Pequenas atitudes, quando somadas, resultam em uma economia significativa.

Para condomínios que desejam ir além, a instalação de sistemas de energia solar representa uma solução sustentável e econômica. Apesar do investimento inicial, o retorno ocorre em poucos anos, e a geração fotovoltaica pode reduzir em até 90% a conta de luz das áreas comuns, além de valorizar o patrimônio e reforçar o compromisso ambiental.

Com planejamento, manutenção e conscientização, é possível aproveitar o verão com conforto e responsabilidade. A energia poupada hoje representa não apenas economia financeira, mas também um compromisso coletivo com a sustentabilidade e o futuro do condomínio.

dicaS práTicaS para economiZar energia no verão

• realize manutenção preventiva: revise bombas, motores e quadros elétricos antes do calor intenso.

• substitua lâmpadas antigas por led: troque as lâmpadas antigas e instale sensores de presença em áreas comuns.

• ajuste equipamentos: utilize temporizadores em bombas e filtros de piscina.

• invista em ventilação natural: brises, cortinas térmicas e pinturas refletivas reduzem o calor interno.

• Conscientize os moradores: campanhas educativas ajudam a mudar hábitos de consumo.

• avalie a adoção de energia solar: a geração fotovoltaica pode reduzir até 90% dos custos das áreas comuns.

combate aos mosquitos

PREVENçãO É A MELHOR ARMA

Com a chegada do calor e das chuvas, a presença de mosquitos aumenta em toda a cidade, especialmente em bairros onde há grande concentração de áreas verdes, canais e lagoas. Além do incômodo causado pelas picadas, os mosquitos trazem um risco real à saúde: doenças como dengue, zika e chikungunya, transmitidas pelo Aedes aegypti, continuam em circulação e exigem vigilância permanente.

Nos condomínios, o problema tende a se agravar quando faltam ações preventivas e conscientização coletiva. Marcos Rocha, da Rotobel, empresa especializada em controle de pragas urbanas, explica que os focos mais comuns são encontrados em locais de acúmulo de água.

“Normalmente encontramos larvas em valas, canaletas, pisos com desnível e vasos de plantas. Já os mosquitos adultos preferem áreas de vegetação, como árvores e arbustos. Por isso, o tratamento para ambas as fases é essencial para o sucesso do controle”, destaca.

De acordo com Rocha, a Rotobel oferece soluções específicas para ambientes coletivos, como as áreas comuns de condomínios: “Realizamos o tratamento larvário em pontos estratégicos e o controle de mosquitos adultos com o

método de atomização, que utiliza equipamentos de UBV (ultrabaixo volume) para tratar todo o ambiente de forma segura e eficaz”, explica o especialista.

A diferença entre o controle preventivo e o emergencial, segundo ele, está na abordagem e na regularidade: “O controle preventivo tem como objetivo impedir que os focos se formem, agindo nas larvas antes que os mosquitos se desenvolvam. Já o combate emergencial é feito quando há infesta-

ção, utilizando o tratamento espacial para reduzir rapidamente a população de adultos”, detalha Rocha.

O especialista ressalta que a frequência dos serviços deve seguir a orientação do Ministério da Saúde.

“O tratamento pode ser realizado até três vezes por semana, dependendo do grau de infestação e das condições do local. O importante é manter a regularidade, especialmente em períodos de chuva”, afirma.

o controle preventivo impede que os focos se formem, agindo nas larvas antes que os mosquitos se desenvolvam

é fundamental que moradores colaborem, evitando o acúmulo de água, especialmente em pratos de plantas

Além da atuação profissional, a participação de moradores e síndicos é indispensável para a eficácia do controle. “É fundamental não deixar água parada em pratos de plantas, limpar as canaletas para evitar acúmulo de água, drenar as poças após as chuvas e manter os reservatórios sempre bem tampados. Pequenas atitudes fazem grande diferença”, orienta Rocha.

A combinação de tratamentos técnicos, manutenção predial e conscientização dos moradores é o que garante resultados duradouros. Em condomínios com áreas verdes e proximidade de canais, o desafio é ainda maior, exigindo monitoramento constante e uma rotina de inspeções.

Além das ações privadas, parcerias com o poder público podem fortalecer a estratégia. A Prefeitura do Rio realiza campanhas periódicas de combate ao Aedes aegypti e pode ser acionada para visitas técnicas e aplicação de larvicidas em áreas externas.

Mais do que uma questão de conforto, o combate aos mosquitos é um ato de responsabilidade coletiva, que protege não apenas os moradores de um condomínio, mas toda a vizinhança.

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• Faça inspeções semanais nas áreas comuns para eliminar água parada.

• Mantenha ralos limpos e tampados, preferencialmente com telas.

• Evite o acúmulo de água em bandejas de ar-condicionado e vasos de plantas.

• Promova a limpeza de canaletas e calhas após as chuvas.

• Mantenha caixas-d’água e reservatórios bem vedados.

• Oriente funcionários e moradores sobre os principais pontos de risco.

• Programe dedetizações regulares com empresas especializadas.

• Priorize campanhas de conscientização em épocas de calor e chuva. dicaS para manTer o condomínio livre de

áREAS ESQUECIDAS QUE MERECEM ATENçãO corredores e garagens

Em muitos condomínios, grandes obras como reforma de fachadas, impermeabilização de lajes ou modernização de elevadores costumam ocupar o topo da lista de prioridades. No entanto, áreas como corredores e garagens – que todos os moradores utilizam diariamente – também merecem cuidado constante. Manter esses espaços limpos, bem pintados e com iluminação adequada é essencial não apenas para a estética, mas também para a segurança e a valorização do patrimônio.

Segundo Felipe Reinaldo, sócio-diretor da Fetec, empresa especializada em reformas de fachadas e recuperação estrutural, as infiltrações e a umidade são os vilões mais comuns nas garagens e nos corredores. “Esses problemas geralmente decorrem de falhas na impermeabilização ou drenagem, levando a fissuras, manchas, desprendimento de revestimentos e corrosão das armaduras de concreto”, explica. Quando negligenciados, podem evoluir para ferragens expostas, lascamento de concreto e risco estrutural.

Além dos danos visíveis, há impactos indiretos que comprometem o conforto e a salubridade do ambiente, como mofo e bolor, fatores que afetam a qualidade do ar e a saúde dos moradores. Em corredores, o desgaste da pintura, a iluminação precária e o piso deteriorado são queixas recorrentes e representam riscos de acidentes, principalmente para idosos.

Reinaldo observa que, na maioria dos condomínios, as ações ainda são

reativas – só se busca uma obra quando o problema já é grave. “Um cronograma de manutenção preventiva é muito mais econômico e eficiente. Pequenas intervenções periódicas podem prolongar a vida útil das estruturas em décadas e evitar grandes gastos emergenciais”, afirma.

A tecnologia também é uma aliada nesse processo. Hoje, empresas como a Fetec utilizam mapeamentos com termografia e ultrassom para identificar infiltrações e falhas estruturais antes que elas se tornem visíveis. Além disso, revestimentos de epóxi ou poliuretano e argamassas poliméricas têm aumentado significativamente a durabilidade das superfícies, especialmente em locais sujeitos à umidade e abrasão.

Nas garagens, outro aspecto crucial é a escolha correta da tinta e do revestimento, como destaca Eduardo Papa, CEO da Mantep. “A garagem é uma das áreas mais exigidas do edifício. O piso sofre com o tráfego de veículos, manchas de óleo e variações de temperatura. Por isso, a tinta adequada faz toda a diferença”, explica. Para garagens cobertas, a tinta epóxi é a mais indicada por sua alta resistência, fácil limpeza e acabamento acetinado. Já em garagens descobertas, sujeitas ao sol e à chuva, a opção ideal são as tintas acrílicas ou de poliuretano, que oferecem resistência aos raios UV e efeito antiderrapante.

Papa ressalta que a pintura do piso não é apenas estética, mas uma solução técnica de proteção. “Ela evita infiltrações, aumenta a resistência a produtos

nas garagens, a escolha correta da tinta e do revestimento é um aspecto crucial

químicos e prolonga a vida útil do concreto”, afirma. Além disso, a demarcação de vagas deve seguir as normas da ABNT (como a NBR 9050 e a NBR 9077) e respeitar as regras internas do condomínio, garantindo organização, acessibilidade e segurança.

Para manter pisos e paredes em boas condições, o ideal é adotar rotinas regulares de inspeção, limpeza e conservação. Pequenas ações – como verificar o estado da pintura, manter a ventilação adequada e eliminar sinais de umidade logo no início – evitam custos maiores no futuro. “A manutenção preventiva não precisa ser cara nem complexa, basta disciplina e acompanhamento técnico”, reforça Papa.

Investir nessas áreas, muitas vezes esquecidas, reflete diretamente na valorização do imóvel e na satisfação dos moradores. Afinal, corredores e garagens são a porta de entrada e o cartão de visita do condomínio, espaços de passagem que também demandam cuidado e organização e promovem qualidade de vida.

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dicaS rápidaS de manuTenção prevenTiva em garagenS e corredoreS

1. faça inspeções regulares

Verifique mensalmente paredes, tetos e pisos. Fissuras, manchas escuras ou pontos de umidade são sinais de alerta de infiltração ou falhas na impermeabilização.

2. Tenha cuidado com a ventilação e a iluminação

Garagens e corredores precisam de ventilação adequada para evitar mofo e acúmulo de gases. Prefira iluminação LED, mais econômica e eficiente.

3. use tintas adequadas a cada ambiente

Epóxi para as áreas cobertas e de poliuretano ou acrílica para as áreas expostas. Esses revestimentos aumentam a durabilidade, facilitam a limpeza e melhoram o visual.

4. mantenha as bombas de drenagem em dia

Em garagens subterrâneas, revise periodicamente as bombas de recalque e os sistemas de drenagem, essenciais para evitar alagamentos em dias de chuva intensa.

5. fique atento à sinalização e à acessibilidade

Demarque corretamente as vagas e rotas de pedestres, respeitando as normas da ABNT. Isso evita acidentes e melhora a organização do espaço.

fechamento de varandas com vidro não gera cobrança de mais-valia, decide TJrJ

TRIBUNAL ANULA MULTAS E DEVOLVE VALORES A MORADORES.

A DECISãO REFORçA QUE CORTINAS DE VIDRO RETRáTEIS

NãO CONFIGURAM OBRA NEM EXIGEM LICENçA

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) definiu, em duas decisões recentes, que os moradores que fecharem suas varandas com cortinas de vidro retrátil, transparente e incolor não estão sujeitos ao pagamento de mais-valia nem precisam de licença urbanística, desde que a área não seja incorporada como novo cômodo.

Em um dos casos, a Prefeitura do Rio de Janeiro havia tentado cobrar mais-valia de condôminos que instalaram cortinas de vidro em suas varandas. O argumento era de que a obra aumentaria a área construída, exigindo regularização financeira. O Tribunal, no entanto, confirmou que a Lei Complementar Municipal nº 145/2014 permite esse tipo de instalação sem custos adicionais. Além disso, a Súmula nº 384 reforça que o fechamento da varanda não é considerado obra, dispensando a licença urbanística.

Em outra situação, um morador do Leblon teve uma multa aplicada e cerca de R$ 17 mil bloqueados em sua conta pela Prefeitura após fechar sua varanda. Ele recorreu, citando a Lei Complementar nº 184/2018, que autoriza o fechamento com cortina de vidro em toda a cidade, incluindo a zona sul, sem a cobrança de mais-valia.

O TJRJ deu razão ao cidadão, determinando a anulação da multa, a invalidação da Certidão de Dívida Ativa e a devolução

do valor bloqueado. A Prefeitura também foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor executado.

Com essas decisões, o Tribunal consolida o entendimento de que o fechamento de varandas com cortinas de vidro retrátil e transparente não constitui infração nem gera cobrança adicional, desde que não haja aumento da área útil do imóvel.

Fonte: Diário do Rio, 7 de setembro

a equipe da síndica clarisse Bokel faz revisões nas piscinas em todas as estações, porém com atenção especial no verão: “intensificamos a preparação e abrimos também às segundas à tarde, garantindo mais tempo de lazer aos moradores”

estruturais devem ser feitas entre um a três anos, dependendo da idade da piscina. “Trincas, rejuntes se desprendendo ou revestimentos trincando são sinais de que algo não vai bem”, alerta.

Durante o verão, o calor e as chuvas intensas exigem atenção redobrada. O engenheiro recomenda inspeções regulares da estrutura física, já que a dilatação dos materiais pode causar fissuras ou descolamentos que comprometem a segurança. E quando o problema já passou do ponto? “A recuperação estrutural se torna inevitável diante de trincas profundas e recorrentes, ferragens expostas ou corroídas. Esses são sinais claros de perda de resistência e durabilidade”, afirma.

A boa notícia é que a tecnologia tem evoluído a favor dos condomínios. Cernigoi cita como exemplo as piscinas biológicas, que utilizam filtros naturais para manter a água limpa, reduzindo o uso de produtos químicos; revestimentos de alta resistência, como porcelanatos e pastilhas com proteção UV; e sistemas automatizados de filtragem e tratamento, que ajustam o pH, o cloro e a temperatura de forma inteligente. Segundo o engenheiro, há também inovações em segurança, como ralos antiaprisionamento, que são projetados para evitar que cabelos ou partes do corpo fiquem presos pela sucção e que, inclusive, são obrigatórios em muitas regi-

ões para prevenir acidentes graves. Outra novidade são as tampas antivórtice – elas reduzem a força de sucção e dispersam o fluxo de água, aumentando a segurança.

No quesito iluminação, Cernigoi destaca a iluminação subaquática em LED com proteção IP68, mais econômica e segura.

O engenheiro reforça que qualquer anomalia – como queda do nível da água, ferragens expostas ou revestimentos que se soltam – deve motivar uma avaliação técnica imediata. “A presença de um engenheiro especializado em estruturas é essencial para emitir um laudo e indicar os métodos corretos de recuperação”, orienta.

Na prática condominial, a síndica Clarisse Bokel, do Condomínio Barbacena, administrado pela Cipa, confirma que a manutenção regular faz toda a diferença. “Tivemos um problema antigo que exigiu impermeabilização na área das piscinas. Desde então, seguimos um cronograma constante de verificação, reforçado antes do verão”, conta.

Segundo Clarisse, a equipe faz revisões em todas as estações, com atenção especial ao período de maior uso. “No verão, intensificamos a preparação e abrimos também às segundas à tarde, garantindo mais tempo de lazer aos moradores”, explica. Entre os sinais que exigem ação rápida, ela cita vazamentos no andar inferior – onde fica um dos andares de da garagem – e bombas que não estão dando conta da aspiração.

condomínio mantenha um contrato com empresa especializada, que preveja visitas mensais fora da temporada e semanais ou quinzenais no verão, com emissão de relatórios e acompanhamento de todas as ocorrências.

Do ponto de vista tecnológico, as bombas de velocidade variável representam um grande avanço. “Elas ajustam automaticamente a potência do motor conforme a necessidade, reduzindo o consumo de energia e o desgaste dos componentes. É um investimento que se paga rapidamente”, afirma.

Por fim, ela sugere que o síndico mantenha um fundo de reserva para reparos emergenciais, treine os funcionários para observações diárias – como ruídos ou alterações no nível da água – e adote sinalização com orientações aos usuários, lembrando que o uso consciente da piscina também contribui para a durabilidade dos equipamentos. “Com planejamento e atenção, o síndico garante um verão tranquilo e uma piscina sempre pronta para o lazer seguro dos moradores”, conclui.

Além da parte mecânica, a segurança dos usuários deve incluir, por força da lei, um dispositivo de emergência que interrompa a sucção dos ralos, evitando acidentes graves. Há casos em que a força da sucção prende cabelos ou partes do corpo das pessoas no fundo da piscina, com risco de causar afogamentos. Com esse dispositivo, qualquer pessoa pode cortar a energia da bomba instantaneamente, liberando a vítima e evitando tragédias. Para tanto, o dispositivo deve ser instalado em local visível e de fácil acesso a todos na piscina. (Veja mais detalhes no box desta matéria.)

A combinação de tecnologia, prevenção e cuidado contínuo é o caminho para que o síndico assegure um verão tranquilo. Quando bombas, ralos, iluminação e revestimentos estão em dia e a estrutura conta com mecanismos de segurança como o botão de pânico, o resultado é mais do que uma piscina bonita: é um espaço de convivência seguro, sustentável e valorizado, que reflete a boa gestão condominial e o compromisso com o bem-estar coletivo.

conheça aS leiS

Que regem aS piScinaS do município do rio de Janeiro

lei municipal nº 5.855/2015

Essa lei obriga clubes, condomínios, hotéis, academias e similares, que tenham piscinas de uso coletivo, a instalar um dispositivo que interrompa o processo de sucção da piscina. O dispositivo deve estar em local de fácil alcance, inclusive para crianças e pessoas com deficiência. Também exige que as piscinas construídas após essa norma tenham bombas que interrompam automaticamente a sucção se o ralo estiver obstruído.

legislação sobre salva-vidas

Existe uma lei estadual que obriga a presença de guardião de piscinas (salva-vidas) em piscinas com dimensões superiores a 6m × 6m em prédios residenciais, clubes, academias etc.

normas de Vigilância Sanitária municipal

A Vigilância Sanitária estabelece exigências relativas à qualidade da água, profundidade, filtração, operação de bombas, segurança geral da estrutura etc.

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mica Federal, que agora cobre até 80% do valor do imóvel; antes, esse teto era de 70%. Isso implica redução significativa do valor da entrada, tornando o financiamento mais acessível para famílias de classe média.

O pacote também contempla uma taxa de juros regulada de até 12% ao ano, patamar inferior à taxa Selic, de 15% vigente em 2025. Outro ponto de destaque é a possibilidade de utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tanto para o pagamento da entrada quanto para a amortização do saldo devedor, o que pode fazer diferença substancial no orçamento do comprador de imóveis.

QuaiS impacToS ocorrem naS regraS da poupança e no SeTor imoBiliário?

O eixo dessa reforma não se limita às estatísticas do SFH. O novo modelo altera fluxos financeiros tradicionais do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Agora, percentuais antes mantidos como depósitos compulsórios pelos bancos, recursos obrigatórios destinados ao Banco Central, passam a ser direcio-

nados diretamente para o crédito habitacional. Até 2026, essa transição será progressiva: o índice do depósito compulsório diminuirá de 20% para 15%, liberando valores substanciais para financiamentos imobiliários.

A partir de 2027, haverá uma flexibilização ainda maior. A obrigação que determina que 65% da poupança seja direcionada para a habitação será extinta. Além disso, os depósitos compulsórios deixarão de existir, o que permitirá que os bancos utilizem até 100% dos recursos da poupança para operações de financiamento imobiliário. Segundo estimativas governamentais, essas medidas poderão injetar cerca de R$ 111 bilhões no sistema até 2027, impulsionando não só a compra de casas, mas também setores relacionados, como o da construção civil.

Quem pode se BenefiCiar e QuaiS imóveiS enTram naS novaS condiçõeS?

As novas condições abrangem tanto imóveis novos quanto usados, desde que o valor negociado esteja dentro dos limites estabelecidos pelo SFH. Além disso, há sinalização do go-

verno sobre planos para criar linhas de crédito específicas para reformas residenciais, especialmente para famílias com renda mensal de até R$ 9,6 mil. Embora esse segmento esteja em fase de análise, a perspectiva é de que seja oferecido crédito de até R$ 30 mil, com juros reduzidos, para melhorias na moradia própria.

De acordo com autoridades federais, essas mudanças atendem a uma faixa da população muitas vezes desassistida por políticas de habitação anteriores. Enquanto o Minha Casa, Minha Vida continua atendendo famílias com renda de até R$ 12 mil, as novas medidas buscam preencher lacunas e permitir que mais brasileiros tenham acesso ao financiamento com taxas e prazos mais ajustados à realidade do mercado. O setor espera que a adesão crescente a esses novos modelos estimule não apenas a aquisição de imóveis, mas também gere empregos e dinamize a economia nacional.

QuaiS São aS

vanTagenS para Quem deseja finanCiar um imóvel em 2025?

Entre os principais benefícios destacados nas novas regras de financiamento imobiliário, estão:

• aumento do valor financiável: imóveis de até R$ 2,25 milhões passam a ser contemplados,

ampliando o leque de possibilidades para o comprador.

• redução do valor de entrada: com o percentual financiado pela Caixa subindo para 80%, o montante necessário como entrada diminui.

• Juros mais baixos: a taxa máxima regulada de 12% ao ano representa uma economia significativa em relação à média de mercado.

• uso do fGts: a possibilidade de utilizar o saldo do FGTS traz maior flexibilidade e potencializa o acesso ao crédito.

• facilitação para reformas: o estudo de linhas de crédito para reformas residenciais pode beneficiar milhares de famílias que buscam melhorar a atual condição de moradia.

No contexto atual, o mercado imobiliário brasileiro passa a contar com mecanismos mais inclusivos para a aquisição de imóveis, acompanhando as necessidades das famílias e as mudanças na economia. A expectativa é que as novas regras de financiamento tragam impactos positivos de longo prazo, ampliando o acesso à moradia e incentivando a movimentação do setor habitacional no país.

nova resolução do Conselho federal de Química gera dúvidas sobre exigência em piscinas de condomínios

O Conselho Federal de Química (CFQ) publicou recentemente a Resolução nº 332/2025, que aborda o tratamento químico e o controle da qualidade da água de piscinas de uso coletivo, abrangendo também as instaladas em condomínios residenciais.

Segundo o texto da norma, essas atividades passariam a exigir responsabilidade técnica de um profissional da área de química, ficando sujeitas à fiscalização dos conselhos regionais de química. Caso seja negado o acesso dos fiscais ao local, o CFQ prevê a comunicação do fato à Vigilância Sanitária.

O tema, no entanto, provocou questionamentos no setor. O Secovi Rio, que representa o mercado imobiliário fluminense, manifestou entendimento contrário à obrigatoriedade. De acordo com a entidade:

• A Lei nº 6.839/1980 determina que o registro profissional é exigido apenas quando a atividade principal da empresa requer formação técnica específica;

• O tratamento e a manutenção de piscinas em condomínios residenciais não configuram atividade exclusiva de profissionais de química;

• Os condomínios devem assegurar a higiene, a segurança e a qualidade da água, podendo, para isso, contratar empresas especializadas em limpeza e manutenção, sem a necessidade de um químico responsável.

Com base nesses argumentos, o Secovi Rio entende que a Resolução nº 332/2025 extrapola as competências legais do CFQ e que a exigência imposta aos condomínios é indevida.

A entidade orienta que, caso ocorram fiscalizações por parte dos conselhos regionais de química, os condomínios podem contestar a exigência pelos meios administrativos ou judiciais cabíveis.

A Cipa segue acompanhando de perto o assunto e manterá seus clientes atualizados sobre eventuais desdobramentos ou orientações oficiais relacionadas com a aplicação da nova norma.

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