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Kompakt bauen, gross denken

SCHWERPUNKT | NZZ AM SONNTAG, 19 OKTOBER 2025

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EDITORIAL

Bauen trotz allem

Manche Geschichten, die mir erzählt wurden, vergesse ich nicht: Da ist der Architekt, der vor 20 Jahren einen Wettbewerb gewann – und dessen auserkorenes Projekt bis heute Papier geblieben ist. Oder der Unternehmer der sich in einem Rechtsstreit um sein Bauvorhaben befindet und darauf hofft, dass das Bundesgericht ihm noch zu Lebzeiten recht gibt.

Was solche Schicksale über den Zustand des Bauens in der Schweiz erzählen, liegt auf der Hand: ein Dickicht aus Verfahren, Auflagen und Rekursen. Doch sie zeigen auch etwas anderes –nämlich, dass die Rechtsmittel von Nachbarn, die Abstände maximieren oder Projekte aus Missgunst blockieren wollen, mitunter mehr wiegen als Baugesetz und Zonenordnung zusammen Umso bemerkenswerter ist es, wenn trotz aller Hürden etwas gelingt. In dieser Ausgabe zeigen wir Ihnen exklusiv ein Projekt, das zum glänzenden Beispiel geworden ist: An der Mutschellenstrasse in Zürich wurde ein Altbau saniert, erweitert und aufgestockt – und im Hinterhof entstand ein Neubau von bemerkenswerter architektonischer Qualität. Selbstverständlich: Es kostete viel Geld, Zeit und Nerven. Und auch hier haben die Behörden keineswegs alles durchgewinkt. Mit den Nachbarn mussten Gespräche geführt, Anliegen geklärt und Kompromisse ausgehandelt werden Geduld und Pragmatismus – genau diese Tugenden betont auch der Immobilienexperte Donato Scognamiglio in unserem Interview Er kennt die ökonomischen Zusammenhänge wie kaum ein anderer in der Schweiz. Doch wenn er über Wohnen spricht, argumentiert er nicht als Theoretiker Er erzählt, wie er selbst lange zur Miete lebte, bevor er mit seiner Familie ein historisches Gebäude erwarb – ein Haus das nicht rentiert das man nicht eigentlich besitzt, sondern pflegt und dereinst weitergibt. Für Scognamiglio ist klar: Nicht die Frage nach Eigentum oder Miete ist entscheidend, sondern die, ob in diesem Land überhaupt noch genügend gebaut wird.

Jürg Zulliger, verantwortlich für diese Beilage

IMPRESSUM

Parzelle optimal genutzt – 3½-Zimmer-Wohnung im Neubau an der Mutschellenstrasse.

Ein Lehrstück an innerstädtischer Verdichtung

In Zürich scheitern viele Projekte am Widerstand von Nachbarn und strengen Auflagen Ein Projekt an der Mutschellenstrasse macht nun vor, was alles möglich ist. Von Marius Leutenegger

Die Bevölkerung der Schweiz wächst seit Jahren rasant, und das erhöht die Nachfrage nach Wohnraum gewaltig. Der klassische Bau neuer Siedlungen auf der grünen Wiese ist allerdings nur noch beschränkt möglich. 2013 nahm das Schweizer Stimmvolk das revidierte Raumplanungsgesetz an das eine sogenannte Verdichtung nach innen vorsieht. Das bedeutet, dass heute vor allem noch da gebaut werden kann, wo bereits gebaut worden ist.

Aufstocken und erweitern

Verdichten kann man, indem man zum Beispiel ein Gebäude aufstockt Oder es erweitert. Oder indem man in einem ungenutzten Hinterhof ein weiteres Haus errichtet. Gleich alle drei Möglichkeiten – Aufstockung Erweiterung und Zusatzbau – sind bei einem Wohngebäude an der Mutschellenstrasse in Zürich ausgeschöpft worden.

Hier lässt sich exemplarisch nachvollziehen, was Verdichtung im innerstädtischen Kontext bedeutet, wie anspruchsvoll sie ist und wie gross deren Potenziale tatsächlich sind. Das markante fünfstöckige Eckhaus mit Türmchen und Mansardendach wurde 1911 fertiggestellt. 1967 wurde es umgebaut und dabei unter anderem um Balkone und einen Lift ergänzt. 2019 entschied sich die Eigentümerschaft für einen Umbau Das Zürcher Architekturbüro lilin bekam den Zuschlag. Die beiden Inhaber Daniel Bünzli und Urs Oechslin sowie ihre rund 30 Mitarbeitenden haben viel Erfahrung mit Bauaufgaben im Bestand.

«Obwohl das Haus mittlerweile in die Jahre gekommen war kam ein Ersatzneubau nicht infrage», sagt Daniel Bünzli. Wegen der aktuellen Lärmschutzverordnungen hätte nämlich kein vergleichbares Gebäude mehr errichtet werden dürfen. «Und wir stellen ohnehin fest, dass sich bei Bauherrschaften ein ausgeprägtes Bewusstsein dafür entwickelt hat, mit

vorhandener Substanz sorgsam umzugehen», ergänzt Urs Oechslin. «In der Regel wird bei solchen innerstädtischen Projekten zuerst immer versucht, mit dem Vorhandenen zu arbeiten – und ein Neubau wird erst dann in Erwägung gezogen, wenn ein Erhalt nicht möglich ist.»

Die Ausnützungsziffer liess zu, dass das Haus vergrössert werden konnte. Also beauftragte die Bauherrschaft das Architekturbüro das Mansardendach anzuheben und im bisherigen Estrich zwei vollwertige Wohnungen einzubauen. Gleichzeitig wurde ein Anbau an der rückwärtigen Seite des Hauses beschlossen. Er vergrössert die Wohnfläche pro Geschoss um fast 30 Quadratmeter

Mutig, aber passend

Der Anbau ist in Sichtbeton gehalten und als solcher sofort identifizierbar Das Mansardendach wurde über den Anbau hinweg verlängert – so wuchs zusammen, was mutig wirkt, aber erstaunlich gut zusammenpasst Mutig ist auch die Farbgebung das Altbaus: Die Fassade erhielt einen auberginefarbenen Anstrich. Daniel Bünzli: «Wir wollten einen Akzent setzen, damit die Stadt farbiger wird.» Gleichzeitig trägt die markante Farbe dazu bei, die Substanz zu stärken: Das alte Gebäude wirkt frisch und in seinem eher etwas biederen Umfeld identitätsstiftend. Hinter dem Haus befand sich eine kleine Wiese an Hanglage. «Es hatte schon einige Projekte gegeben, diese Parzelle zu bebauen – auch zusammen mit der Nachbarparzelle –, aber es war bislang nie etwas zustande gekommen», sagt Daniel Bünzli. Parallel zum Umbauprojekt beauftragte die Bauherrschaft das Architekturbüro, einen Neubau zu entwerfen. lilin schlug ein dreigeschossiges Wohngebäude vor, aufgrund der Hanglage in Split-Level-

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Bauweise, also mit versetzten Halbgeschossen, in denen insgesamt fünf Zweieinhalb- und DreieinhalbzimmerWohnungen untergebracht sind

«Bezüglich Volumen schöpften wir beim Neubau die Möglichkeiten maximal aus»,sagtUrsOechslin.«KeinKubikmeter mehr wäre erlaubt gewesen.» Aufgrund derBau-undZonenordnunghättedasGebäude zwar fünf Stockwerke aufweisen dürfen, dann hätte es aber viel schmaler ausfallen müssen – sozusagen als TürmchenimGarten Nunkommtesmitseiner hochwertigenGebäudehülleauseinerrötlich-braunen Klinkerfassade in Kombination mit grünen Fenstern und kupfernen Spenglerarbeiten als eine Art «Schmucktrückli im Hof» daher, mit einer Grundfläche von rund 180 Quadratmetern.

Das Paradox der Parkplätze

Auch der Altbau schöpft die Ausnützungsziffer maximal aus – mehr Verdichtung geht an diesem Standort nicht. Insgesamt befinden sich auf der Parzelle jetzt sieben Wohnungen mehr als vor den baulichen Massnahmen. Weil sich das Wohnungsangebot vor allem an Singles und Paare richtet, bedeutet die höhere Anzahl an Wohneinheiten aber

PUBLIREPORTAGE

nicht unbedingt, dass auch mehr Leute auf der Parzelle leben – gesellschaftliche Trends stehen dem Anspruch, mehr Menschen auf der gleichen Fläche unterzubringen zum Teil im Weg. Verdichtung ist im Interesse der Stadt Zeigt sich diese bei solchen Projekten denn auch besonders kooperativ? «Ich stelle keinen Unterschied zur Situation mit Neubauten fest», findet Daniel Bünzli. Und er verweist auf ein Problem, das im links-grünen und notorisch auto-

feindlichen Zürich doch eher überrascht: «Man darf zwar verdichten und ein Geschoss höher bauen – aber wenn man mehr Wohnungen anbietet, braucht es auch mehr Parkplätze.» Dafür sorge ein veraltetes Parkplatzreglement. Eine absurde Situation, die im Fall des alten Gebäudes an der Mutschellenstrasse dazu geführt hat, dass es strassenseitig keinen bepflanzten Vorgarten gibt, wie sich das Bauherrschaft und Architekturbüro wünschten und wie es

dem Quartier entsprochen hätte, sondern Parkplätze. Immerhin liessen sich die Vorgaben in diesem Fall noch einhalten; bei anderen Projekten in der Stadt, so Daniel Bünzli, sei es eine riesige Herausforderung, die vorgeschriebenen Parkflächen bereitzustellen. «Man muss sich dann zum Beispiel bei Nachbarn oder in einem Parkhaus einkaufen.» Beim Neubau wurde die Vorgabe mit einer Einstellhalle erfüllt, die über einen Autolift erreichbar ist. Eine teure Sache

WermittenimBerufsleben steht, hatsich an sein regelmässigesEinkommen gewöhnt. DasEigenheim istfinanziertund dieHypothekarzinsenpassenebenfalls insBudget. Nach derPensionierung bestehtdas Einkommenmeist ausAHV-und Pensionskassenrente.Das sind zusammen häufig nichtvielmehrals 60%des früheren Einkommens.Vielleichtstecktauchbereits einTeildes Altersguthabensaus derPensionskasse im Eigenheim. Undspätestens jetztmeldetsichder Hypothekargeber.

So wird dieTragbarkeit berechnet Verringertsichdas Einkommen, wird die Tragbarkeitneu berechnet. UnterTragbarkeit einerHypothekverstehtman,dass dieKostenfür Zinszahlungen, Unterhalt, Nebenkostenund Amortisation nicht mehr alsein Dritteldes Haushaltseinkommens betragen sollten. Liegen dieKosten über einemDrittel desEinkommens, kann derHypothekargeber eine Reduktionder Hypothek verlangen.

Im Eigenheimstecktoft Pensionskassenkapital DieWohntraumstudie vonHelvetiaund MoneyParkgehtjährlichFragenrundum dasWohneninder Schweiznach. Siezeigt dass mittlerweile beijeder zweitenFinanzierungVorsorgegelderzum Einsatzkommen. EinBezug vonPensionskassenkapital hinterlässteineLücke in derAltersvorsorge.Das in derFolge tiefereAlterseinkommenhat Auswirkungen aufdie Tragbarkeit derHypothekimRentenalter.Daran denkenallerdingsnicht alle:Nur 37%der 51bis60-jährigen Befragtenhaben sich mit dieser Fragebereitsauseinandergesetzt (helvetia.ch/wohntraumstudie).

Frühzeitig an später denken lohntsich–drei wichtige Punkte

1. Entscheidend fürdie Tragbarkeitder Hypothek im Rentenaltersindsowohldie Familien-und Karriereplanungals auch dieWahlder passendenHypothekarstrategiemit direkteroderindirekterAmorti-

Was kostet neuer Wohnraum?

Günstig waren Um- und Neubau ohnehin nicht. Lohnt sich Verdichtung für Bauherrschaften denn überhaupt? «Jeder zusätzliche Quadratmeter, der sich vermieten lässt, bedeutet einen zusätzlichen Ertrag – langfristig lohnt sich das auf jeden Fall», sagt Urs Oechslin. Es gibt aber nicht nur mehr Fläche zu vermieten, die Mietzinsen konnten nach der Sanierung auch angehoben werden, denn die Wohnungen weisen nun einen hohen Standard auf «Gentrifizierung ist ein Problem, mit dem wir bei jedem Projekt in der Stadt konfrontiert werden», sagt Daniel Bünzli. «Das ist aber ein Phänomen, das wir als Architekten nicht beeinflussen können.»

Die Quartiere Enge und Wollishofen, durch welche die Mutschellenstrasse verläuft, sind gegenwärtig äusserst beliebt. Sie galten bereits zu früheren Zeiten als gute Wohnlagen, wurden aber lange Zeit vernachlässigt. In viele Liegenschaften wurde kaum investiert. «Jetzt entwickelt sich die Gegend wieder in Richtung der ursprünglichen Wertigkeit», sagt Urs Oechslin. Mit dem Unterschied, dass sie dichter und dichter wird: Ähnliche Vorhaben finden sich inzwischen in der ganzen Umgebung – teils in Planung teils bereits umgesetzt.

Weichenstellen fürTragbarkeit im Alter.

Nach derPensionierung stehtmeistensweniger Geld pro Monatzur Verfügung. DieTragbarkeit kann dadurchins Wanken geraten. Wervorausschauendplant,ist im Alter finanziell unabhängiger

sation.EinezweiteHypothekmussinnerhalb von15JahrenoderbeimEintrittins Rentenalteramortisiert werden

2. BeiPaarenzählt dasgemeinsameAlterseinkommenals Haushaltseinkommen Stirbt nundie Partnerinoderder Partner, fälltein Teil desgemeinsamen Einkommens weg. In diesem Fall wird dieEinDrittel-Regelneu überprüft. Eine Todesfallversicherung kann dabeihelfen, die Tragbarkeitweiterhin zu sichern.

3. Spätestens mit50Jahrensollten Sie im Rahmen einerPensionsplanung die nachhaltigeTragbarkeit derHypothekim Rentenalterprüfenlassenund dieWeichen entsprechend stellen. DadurchkönnenSie IhrWohneigentumfinanziellabsichernundauchnachderPensionierung unbeschwertgeniessen

Professionelle Beratung istwichtig Ob Hypothekarstrategie, Absicherungsfra-

genoderPensionsplanung:EineprofessionelleBeratungist wichtigund derAufwand lohntsich. Expertinnenund Experten verschaffen Ihnenden entscheidenden Überblickund zeigen sinnvolleWegeauf,wie Sie sich finanziell bestmöglichauf Ihre Pensionierungvorbereiten können

DieTragbarkeit derHypotheknachder Pensionierung istkeine Selbstverständlichkeit Deshalbgilt: HandelnSie frühzeitig,damit SieauchimAlter in Ihreneigenen vier Wändenwohnenkönnen.

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Der heimliche Renditestar im Depot

Schweizer Immobilien sind ein sicherer Wert: In den letzten Jahren haben sie Aktien oft übertroffen –mit stabilen Erträgen und wenig Schwankungen. Von Fredy Gilgen

Lesen und staunen. In den Studien der Immobilienexperten ist es schwarz auf weiss nachzulesen: Unabhängig davon, ob man in den letzten 10, 15 oder 25 Jahren in inländische Immobilien investiert hat, die Anlagen waren top Das gilt speziell seit der Jahrtausendwende: In dieser Periode haben Immobilienwerte auch besser abgeschnitten als die immer wieder favorisierten Aktien.

Matthias Geissbühler, Anlagechef von Raiffeisen, vergleicht die effektive Performance des Swiss Performance Index (SPI), des bekanntesten Schweizer Aktienindex mit dem Schweizer Immobilienfondsindex (SWIIT). Das Resultat: Der SWIIT hat seit der Jahrtausendwende um 5,4 Prozent pro Jahr zugelegt und damit den SPI, der 4,7 Prozent pro Jahr erreicht hat, übertroffen. Im 10-Jahres-Vergleich sieht das Bild leicht anders aus. Da haben Schweizer Aktien (SPI: +6.6 Prozent p.a.) gegenüber dem SWIIT (+5,8 Prozent p.a.) leicht die Nase vorne. Geissbühler erwähnt zudem, dass Immobilienfonds eine tiefere Volatilität (sprich: geringere Preisschwankungen) als Aktien aufwiesen. Risikoadjustiert seien also Schweizer Immobilienfonds eine zumindest «ebenbürtige Anlagekategorie.»

Immobilien-AGs an der Spitze

Unter den verschiedenen Arten der Immo-Anlagen erzielten Schweizer Immobilien-AGs (SXI Swiss Real Estate Shares Broad) die mit Abstand höchste Rendite, hat Simon Hurst, Immobilienexperte beim IAZI, nachgerechnet: «Zwischen Januar 2000 und August 2025 liegt der Total Return hier bei einem Plus von rund 465 Prozent.» Das sind mehr als 7 Prozent pro Jahr Fast ebenso hoch sei die von IAZI erhobene Performance von Immobilien-Direktanlagen. Mit Immobilienfonds liess sich nach Matthias Holzhey Immobilienexperte der UBS, in den genannten Zeiträumen rund 5,3 Prozent Rendite pro Jahr erwirtschaften. Diese Rendite sei vergleichbar mit der Rendite von Direktinvestitionen in Immobilien. Direktinvestitionen würden aber häufig mit einem hohem Fremdkapitalanteil getätigt, was die Rendite dann zusätzlich in die Höhe treibe: «Mit einer Belehnung von 60 Prozent hat sich die jährliche Rendite mehr als verdoppeln lassen», schätzt Holzhey.

Der Nachteil von Direktinvestitionen bestehe jedoch in einem hohen Verwaltungsaufwand

Rosige Vergangenheit, rosige Zukunft?

Die Geschichte lehrt, dass man die Vergangenheit nicht einfach in die Zukunft projizieren kann. Ob der Schweizer Immobilienmarkt auch weiterhin ein Fels in der Brandung bleiben wird muss sich also erst noch weisen.

Die Immobilienexperten bleiben aber zuversichtlich: «Solange die globale Unsicherheit aufgrund geopolitischer Risiken anhält und die Zinsen ihr Tiefniveau beibehalten, dürfte der Schweizer Immobilienmarkt unter Investoren begehrt bleiben», ist IAZI-Experte Simon Hurst überzeugt. Ähnlich argumentieren die ZKB und Raiffeisen-Mann Matthias Geissbühler: «Wir gehen davon aus, dass der Trend zu weiter steigenden Immobilienpreisen in der Schweiz bis auf Weiteres anhalten wird. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt nicht zuletzt wegen der Zuwanderung hoch und das Angebot wächst nicht im Gleichschritt mit.» Hinzu kämen die tiefen Hypothekarzinsen, die die Finanzierung von Wohneigentum erleichtern. Als die grössten Risiken gelten ein konjunktureller Einbruch mit stark steigen-

der Arbeitslosigkeit, ein deutlicher Rückgang der Zuwanderung und/oder ein starker Zinsanstieg.

«Ein Grossteil der hohen Renditen der Immobilienanlagen der Vergangenheit lässt sich auf sinkende Zinsen zurückführen», erklärt UBS-Experte Matthias Holzhey In Zukunft werde die Wertsteigerung primär von steigenden Mieten abhängen. Wegen der tieferen Anfangsrenditen und unter der Annahme eines langfristigen Zinsniveaus von 1 Prozent sinke der erwartete Ertrag auf 3 bis 4 Prozent pro Jahr

Ein Trendbruch würde folgen, wenn die Schweiz ihren Status als sicherer Hafen einbüsse oder Mieten am Wohnungsmarkt flächendeckend zu stark reguliert würden.

Investments im Ausland?

Doch wie sieht es jenseits der Landesgrenzen aus? Nach Jahren von Wertsteigerungen im Inland suchen manche Investoren nach Alternativen im Ausland – mit mässigem Erfolg. «Mit Investitionen in ausländische Immobilien war in der Regel nur wenig zu holen», sind sich die befragten Immobilienexperten einig: «Unter Berücksichtigung der Währungsentwicklung hat es sich für Schweizer Anleger nicht gelohnt, in ausländi-

sche Immobilien zu investieren», erklärt Matthias Geissbühler Die ausländischen Immobilienpreise hätten während der Finanz- und Immobilienkrise 2008/2009 stark korrigiert. In der Schweiz hätten sich die Immobilienfonds in dieser Phase dagegen sehr stabil entwickelt Die ZKB kommt zum gleichen Schluss: Die Performance von Auslandimmobilienanlagen war in der Vergangenheit deutlich schlechter, auch wegen der grossen Verluste nach dem starken Zinsanstieg 2022. Nicht-kotierte Gefässe haben über die letzten 10 Jahre ungefähr 3,5 Prozent p.a. (abgesichert in Franken) rentiert. Mit kotierten Immobilienaktien (FTSE EPRA NAREIT Index) hat man in Franken gerechnet seit 2017 gar nichts verdient Vor dem Zinsanstieg 2022 war die Performance allerdings stark und auch höher als die von Schweizer Immobilienanlagen. Das Urteil der UBS lautet ähnlich: «Immobilienanlagen im Ausland haben deutlich schwächer rentiert als Schweizer Anlagen.» Der GREFI-Index (offene Immobilienfonds) hat über die letzten 10 Jahre (währungsbereinigt) nur 2,5 Prozent abgeworfen. Wer vor 20 Jahren gekauft hat, dürfte wohl noch weniger erzielt haben. Allgemein waren Wohnimmobilieninvestitionen in europäischen Märkten wie Deutschland über die letzten 15 Jahre noch am attraktivsten

Vier Thesen zur richtigen Balance

Wie stark sollten Immobilien in einem Anlageportfolio gewichtet sein? So überzeugend Schweizer Immobilien in den vergangenen Jahren abgeschnitten haben –eine einseitige Fokussierung wäre riskant

• Sehr langfristig seien Aktien der grösste Treiber von Wertentwicklung in einem Portfolio, weshalb die Immobilienquote stets im Kontext zur Aktienquote betrachtet werden sollte, sagt BEKB-Experte Thomas Fischer Bei institutionellen Anlegern ist unter der Annahme einer Aktienquote von 40 Prozent eine Immobilienquote von 25–30 Prozent sinnvoll. Bei Privatinvestoren hängt die Quote von der individuellen Risikotoleranz und dem Anlageziel ab

• Für die ZKB-Experten bleiben Immobilienanlagen ein wichtiger Teil in einem gemischten Portfolio und das Rendite-Risiko-Verhältnis sei attraktiv Trotz stattlichen Bewertungen ist die Ausschüttungsrendite deutlich höher als die Rendite von Anleihen in Franken Kurz, die ZKB empfiehlt eine Quote zwischern 10 und 15 Prozent.

• Am zurückhaltendensten ist Raiffeisen: «Wir empfehlen in einem breit diversifizierten Portfolio eine Immobilienquote von sechs Prozent.» Raiffeisen setzt vor allem auf Immobilienfonds, denn sie korrelieren nur wenig mit anderen Anlageklassen und versprechen im Tiefzinsumfeld attraktive Ausschüttungsrenditen.

• Matthias Holzhey sieht dies ähnlich, bringt aber noch einen anderen Punkt ins Spiel: «Werden die Anlagen nicht zu Marktpreisen bewertet – wie das häufig bei direkten Investitionen der Fall ist –, senken Immobilien die Volatilität des Anlageportfolios.» Fremdkapital bleibe langfristig der Schlüssel für eine hohe Überrendite bei Immobilien. Gleichzeitig erhöhe Fremdkapital aber auch das Risiko.

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Die Risiken mit Immobilien würden heute oft unterschätzt, sagt Donato Scognamiglio

«Man kann als Mieter glücklich sein und als Hauseigentümer unglücklich»

Der Immobilienexperte Donato Scognamiglio erklärt, warum der Immobilienboom der Schweiz kein Zufall ist – und wie sich steigende Mieten mit mehr Pragmatismus bremsen liessen.

Interview: Jürg Zulliger

Herr Scognamiglio, wie sind Sie auf das Thema Immobilien gekommen – ein Feld das Sie seit Jahrzehnten begleitet?

DONATO SCOGNAMIGLIO: Es war tatsächlich ein Zufall. 1994, direkt nach dem Studium der Volks- und Betriebswirtschaft an der Universität Bern, hatte ich zwei Stellenangebote, eines in Bern und eines in Zürich. Ich fragte meinen Vater, was er tun würde. Er lag schon im Bett und meinte nur: «Was verdienst du in Zürich?» Damit war die Sache entschieden, ich ging nach Zürich– zum AZEK, damals die führende Schule für Finanzanalysten und Vermögensverwalter Dort startete am 1. Dezember 1994 ein Forschungsprojekt, das mitten in die Immobilienkrise hineinführte und am Ende meine Dissertation finanzierte.

Worum ging es in diesem Projekt – und wie passte das in die damalige Zeit? Wir steckten noch in der Immobilienkrise von 1990 bis ungefähr 1998. Die Idee

war naheliegend: Wir wollten Immobilienpreise mit ökonometrischen Methoden erklären – so wie man mit vergleichbaren Methoden Löhne erklärt. In einer Vorlesung an der Uni hatten wir über Lohnunterschiede zwischen Frauen und Männern diskutiert; dort zerlegt man den Lohn in erklärende Grössen wie Alter Ausbildung, Berufserfahrung. Bei Immobilien sind die Pendants Gebäudealter Bauqualität, Zustand und Lage. Die Verfahren sind dieselben. Ich habe danach noch Statistik an der ETH vertieft und war in den USA Klar war: Ohne Daten bleiben Forschungen dazu oder auch eine Doktorarbeit graue Theorie. Also mussten wir Daten beschaffen – in einer Welt, in der viele Institute noch kaum digitale Erfassung kannten.

Woher kamen diese Daten in den 1990er Jahren?

Wir überzeugten sechs Banken, bei einem gemeinsamen Standard mitzu-

machen. Man muss sich das vorstellen: Vieles lag noch auf Papier Zusammen mit der damaligen Schweizerischen Kreditanstalt, der Bankiervereinigung und weiteren Instituten bildeten wir Expertengruppen. Am runden Tisch sammelten wir, wovon Preise abhängen: Lage, Bauqualität, Zustand und vieles mehr Wir definierten Attribute und ihre Ausprägungen – und jede Bank verpflichtete sich, diese künftig systematisch zu erheben. Das klingt heute banal, war es keineswegs.

Informationen zum Immobilienmarkt sind essenziell, hier bündelt sich ein enormes Vermögen von Privaten und Pensionskassen Wo stehen wir heute? Ab 1996 konnten wir genügend notariell beglaubigte Kaufpreise samt Attributen auswerten. Wir reden wohlgemerkt von realen Transaktionen, nicht von Inseraten oder Angebotspreisen. Darauf bauten wir die ersten Modelle, die seither

schnell. Wir erfassen, was effektiv passiert, nicht, was jemand hofft oder erwartet. Es ist wie bei MeteoSchweiz: Die Institution prognostiziert das Wetter aber sie macht es nicht

Die Modelle entstanden aus der Krise–danach stiegen die Preise fast drei Jahrzehnte Hätte das damals jemand für möglich gehalten?

Nein. Auch ich nicht Rückblickend wirkt es wie ein «Superzyklus»: Über viele Jahre überwogen tiefe Zinsen, Zuwanderung und eine träge Angebotsseite. In solchen Phasen neigt man dazu, Warnungen zu ignorieren – wer immer wieder «Wolf» ruft und der Wolf kommt nicht, dem glaubt man irgendwann nicht mehr Viele Leute sind sich bei Immobilien zu wenig bewusst, dass sie mit einem erheblichen Leverage gekauft werden.

Wie meinen Sie das?

Es ist üblich, dass man beim Kauf 20 Prozent eigene Mittel beisteuert, 80 Prozent sind Fremdkapital, also die Hypothek einer Bank Aber die Hebelwirkung bleibt real: Wer zu 100 kauft, 80 fremdfinanziert, und der Marktwert steigt auf 200, sieht sein Eigenkapital von 20 auf 120 anwachsen, ohne dass er am Objekt etwas verändert hätte. Fällt der Markt über zwei, drei, vier Jahre, kehrt sich der Hebel um – ein Preisrückgang frisst das Eigenkapital sehr schnell auf. Genau das unterschätzen viele.

2023 zogen die Zinsen markant an Hatten Sie ernsthafte Sorgen um den Markt?

Ja insbesondere um Projektentwicklungen. Bei Hypothekarzinsen um drei Prozent kamen Geschäftsmodelle ins Wanken, die auf sehr hoher Fremdfinanzierung beruhten. Wenn eine Renditeliegenschaft netto drei Prozent abwirft und man gleichzeitig drei Prozent Zins zahlt, geht die Rechnung natürlich nicht mehr auf Wäre die Lage entglitten, hätte es durchaus Konkurse geben können. Heute sind die Zinsen wieder sehr tief; Geld ist zwar knapper, aber faktisch fast gratis. Das darf nicht dazu verleiten, Risiken zu verdrängen. Deshalb ist es richtig, dass Banken die finanzielle Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent prüfen. Die jüngere Vergangenheit hat uns gelehrt dass Schocks jederzeit auftreten können – vom Krieg bis hin zu Naturereignissen. Solche Unsicherheiten sind echte Risikofaktoren.

Sie waren lange Mieter und sind später Eigentümer geworden Was hat den Ausschlag gegeben – und wie hat Sie das persönlich geprägt?

Ich war bis 48 Mieter, und das war in Debatten und Podiumsdiskussionen oft ein Vorteil: Ich war der einzige Mieter in der Runde. Erst in diesem Alter kauften wir ein eigenes Haus, einen historischen Altbau, und ich wurde Eigentümer

quartalsweise neu kalibriert werden. Heute fliessen jährlich rund 30000 bis 40000 Transaktionen in den Standard, um Preise und Preisentwicklungen zu erfassen.

Die Hoheit über diese Daten liegt beim Iazi dem Sie als VR-Präsident vorstehen, und bei anderen privaten Anbietern Kontrollieren Sie damit nicht ein Stück weit den Markt und die Erwartung, dass die Preise einfach immer weiter steigen?

Natürlich kann man sich fragen, ob es sich um eine selbsterfüllende Prophezeiung handelt – also ob steigende Preisindizes Erwartungen verstärken und dadurch das Verhalten der Marktteilnehmer beeinflussen. Aber in diesem Ausmass sehe ich das nicht. Unsere Modelle messen den Markt, sie machen ihn nicht Sofern plötzlich Käufer fehlen oder Einkommen und Erwartungen kippen, fallen die Preise in den Daten – und zwar ziemlich

Ist das nicht etwas untertrieben? Es ist ja bekannt, dass Sie ein Schloss in Freienstein-Teufen kauften Das ist eine Definitionsfrage. Ich bin schon in einem alten Haus aufgewachsen. Ein solches Objekt zu erwerben, ist eine Gefühlsangelegenheit fast wie bei einer Heirat. Man heiratet aus Liebe, und so ist es auch bei einem historisch wertvollen Gebäude.

Wie ist es, in einem solchen Haus respektive Schloss zu leben? Früher überlegten wir uns als Familie an einem Samstag immer was wir unternehmen wollen. Einen Spaziergang auf den Üetliberg oder sonst etwas? Die Frage am Wochenende stellt sich nicht mehr Mit so einem Altbau gibt es immer etwas zu tun. Es ist ein Haus mit Geschichte, das in der Schweizer Filmkultur Spuren hinterlassen hat. Es diente unter anderem als Kulisse in Produktionen wie «Ein Fall für Iseli». Als wir einzogen, veranstalteten wir einen Tag der offenen Tür – 419 Menschen standen vor dem Eingang.

Seither kommen Anfragen für Filmproduktionen aus den verschiedensten Formaten. Aber am Ende bleibt es ein Wohnhaus. Alte Häuser reisst man nicht ab, man unterhält sie. Man begreift schnell, dass man sie nur eine Zeitlang nutzt und sie einen überleben werden Das ist eine Verantwortung, die man mitträgt – und die einem Freude bereiten kann, aber finanziell selten eine Renditegeschichte ist.

Verändert so ein Haus den Blick auf Immobilien als Anlageklasse?

Unbedingt. Historische, denkmalgeschützte Gebäude bewahrt man aus Zuneigung und Respekt vor der Geschichte, nicht wegen der Rendite. Als Anlage liefern Immobilien im Vergleich zu Aktien tendenziell stabilere Cashflows und einen gewissen Inflationsschutz, aber sie binden viel Kapital und sind illiquide. Wer Immobilien besitzt, ist gewissermassen «immobil». Das ist für viele Menschen kein Problem – man wohnt ja. Gerade deshalb ist eine solide Finanzierung wichtig: konservative Belehnung, realistische Annahmen zur Tragbarkeit, Rückstellungen für Unterhalt. Wer zu stark auf Fremdkapital setzt, macht sich verwundbar

Was geben Sie Ihren Kindern in Sachen Wohnen mit auf den Weg? Sind Miete oder Eigentum im Fokus?

Rückblickend bin ich froh, dass unsere Kinder in ganz normalen Siedlungen aufgewachsen sind in Mietwohnungen. Für Kinder ist entscheidend, dass es Gleichaltrige in unmittelbarer Nähe gibt. In Siedlungen entsteht Nachbarschaft ganz

selbstverständlich: Man klingelt, wenn man Salz braucht, man hilft einander man begegnet sich täglich. Zieht man ins frei stehende Haus, kommen Distanz und Thujahecke hinzu, und der spontane Austausch wird seltener Das macht

Eigentum nicht weniger wertvoll, aber es relativiert viele romantische Erwartungen Man kann als Mieter sehr glücklich sein– und als Eigentümer unglücklich. Die Wohnform allein entscheidet das nicht.

Kommen wir zum Thema Mietwohnungsmarkt: Wo würden Sie konkret ansetzen, damit Mieten weniger stark steigen und mehr Wohnungen verfügbar sind?

Wir sollten weder der ultraliberalen Illusion anhängen, Angebot und Nachfrage regelten alles von selbst, noch der staatsgläubigen, wonach der Staat grundsätzlich besser baut und verwaltet. Schauen wir nur was teilweise Spitäler und andere öffentliche Bauten kosten.

Sind es nicht auch die Rahmenbedingungen und die Raumplanung, die den Wohnungsbau bremsen?

Das stimmt tatsächlich, es wird zu wenig gebaut Die Angebotsseite ist in der Schweiz starr: Verfahren dauern lange, Einsprachen sind häufig, Bauzonen sind knapp Gleichzeitig wächst die Nachfrage. Die Schweiz hat Wachstumsschmerzen. Wir sind wirtschaftlich erfolgreicher als viele Nachbarn, gleichzeitig gehen die Babyboomer in Pension, und wir brauchen Fachkräfte. Diese Menschen brauchen Wohnraum. Wenn wir nicht in Grössenordnungen von 40000 bis 50000 zu-

sätzlichen Wohnungen pro Jahr denken, steigen die Mieten weiter Das bedeutet: Wir müssen pragmatisch jene Hebel nutzen, die funktionieren.

Was sind Ihre konkreten Vorschläge?

Wo Gemeinden und Städte höhere Ausnützung zulassen, sollte verbindlich eine substanzielle Quote an Wohnungen zu reinen Kostenmieten verankert werden. Wer höher bauen darf kann die teureren oberen Geschosse nutzen, um die günstigeren unteren dauerhaft zu tragen. Das ist planbar und sozial akzeptiert.

Wo wird das umgesetzt?

Ein gutes Beispiel ist das Engadin, das ich gut kenne. Soweit ich mich erinnere, galt dort in Orten wie Sils Maria vor der Zweitwohnungsinitiative die Regel, dass beim Bauen neben Wohnungen für Einheimische auch teurere Einheiten entstehen durften, die etwa von Leuten aus Mailand gekauft wurden. So lassen sich preisgünstige Wohnungen für jene quersubventionieren, die vor Ort arbeiten –etwa im Gastgewerbe oder in der Hotellerie. Das Prinzip funktioniert, und es wäre ein Modell, das man in angepasster Form auch in anderen Regionen anwenden könnte.

Dennoch tun sich viele Gemeinden und Städte schwer, günstigen Wohnraum zu ermöglichen Welche anderen Instrumente wären denkbar?

Daneben bietet sich das Baurecht an: In vielen zentralen Lagen entfällt ein grosser Teil der Miete auf den Bodenpreis. Vermietet die öffentliche Hand das Land langfristig zu einem gezielt tieferen

Baurechtszins, sinkt die Miete spürbar, ohne dass die Bau- und Betriebskosten schöngerechnet würden. Und schliesslich leisten genossenschaftliche Modelle einen wichtigen Beitrag; viele arbeiten ohne staatliche Subventionen, rechnen mit Anlagekosten statt ständigen Aufwertungen, setzen auf Gemeinschaftsräume und reduzieren so den Flächenverbrauch pro Kopf

Vieles wird im Moment von den tiefen Zinsen überlagert, eigentlich fliesst viel Geld in den Immobilienmarkt Führt dies nicht zu höheren Risiken? Risiken gibt es, und sie sind ernst zu nehmen. Trotzdem bleiben die laufenden Erträge von Mietliegenschaften vergleichsweise stabil, solange die Objektqualität stimmt und die Lage nachgefragt ist. Entscheidend ist die Finanzierung.

Zur Person

Donato Scognamiglio (55) gilt als einer der profiliertesten Immobilienexperten der Schweiz. Der promovierte Finanzwissenschaftler der Universität Bern ist Verwaltungsratspräsident der Iazi AG in Zürich, eines privaten Unternehmens für Immobilienbewertungen, Marktanalysen und Preisindizes. Das Unternehmen mit über hundert Mitarbeitenden hat er 1994 gemeinsam mit Partnern aufgebaut und während vieler Jahre als CEO geprägt. Neben seiner Tätigkeit als Unternehmer lehrt Scognamiglio Real Estate & Finance an der Universität Bern und ist Adjunct Professor am Swiss Finance Institute Seit 2023 sitzt der gebürtige Berner für die Evangelische Volkspartei (EVP) im Zürcher Kantonsrat Seine Schwerpunkte dort: Wohnpolitik und Raumplanung. Politik bezeichnet er als sein «teuerstes Hobby»

Warum bleiben Immobilien in der Schweiz so begehrt? In unsicheren Zeiten suchen Menschen Sicherheit. Sie gehen in den Schweizer Franken, in Gold, in Beton –und in die Schweiz als Standort. Das setzt voraus, dass wir politisch stabile, berechenbare Verhältnisse pflegen, dass wir unterschiedliche Meinungen aushalten und am Ende gemeinsam Lösungen finden. Erodieren diese Pfeiler, fallen Werte schnell. Die Hypothekarschulden bleiben jedoch bestehen; in der Schweiz reden wir von einem Bestand in der Grössenordnung von rund 1200 Milliarden Franken. Dem gegenüber stehen sehr hohe Vermögenswerte in Form von Immobilien. Der Boden macht dabei den Löwenanteil aus. Gerade deshalb sind einige unserer Grundwerte heute von grosser Bedeutung: Rechtsstaatlichkeit, Verlässlichkeit und gesellschaftlicher Zusammenhalt sind wesentliche Standortvorteile – und damit auch eine Risikoabsicherung für den Immobilienmarkt.

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ZögerlicheMieter?

Gastbeitrag SinkenderReferenzzins, doch kaum tiefereMieten? Dervon derZKB entwickelteAltbestandesmietindex zeigt, wie starkMieterinnen undMietertatsächlich aufSenkungen desReferenzzinsesreagieren. VonUrsinaKubli

Am19. Juni 2025 senkte die SchweizerischeNationalbank (SNB) den Leitzins erstmals auf exaktnullProzent Damit beendetedie SNB vorerst ihren Zinssenkungszyklus,der im März 2024 begonnen wurde.Der für Mietveränderungen in bestehenden Mietverhältnissenbedeutende Referenzzins sank in Folgedes niedrigerenZinsniveaus gleich zweimal, im März und September diesesJahres.Viele Mieter fragen sich,obsie Anrechtauf eine Mietsenkung hätten. Doch wie viele haben ein Senkungsbegehren gestellt?DaMietzinsanpassungen nach Änderungen desReferenzzinssatzes erst nach Ablaufder Kündigungsfristerfolgen, lässt sich nun eineerste Bilanz fürdie Auswirkungen desRückgangs im März ziehen

Neuer Indexschliesst eine wichtigeLücke Antwortenauf Fragen zurEntwicklung der Mieten im Bestandliefert neu regelmässig der Altbestandesmietindexder Zürcher Kantonalbank(ZKB).Erwurde 2024 fürdas Bundesamtfür Wohnungswesenentwickelt undzeigt die qualitätsbereinigteEntwicklung derMietenfür Wohnungen, in welcheneskeine Mieterwechsel gab. Er bringtsomit Licht in einen bislang unbeleuchteten Bereichder Indexlandschaft zum Schweizer Mietwohnungsmarkt,der fürdie Mehrheitder Mieteräusserstrelevantist.Dennpro Jahr zieht nur ungefährjeder zehnte Miethaushalt um. WährendAngebotsmietindizes die Entwicklung beider Neuvermietung wiedergeben,misst der Bestandesindex desBundesamts fürStatistik (BFS) die Mietpreisentwicklung aller Mietverhältnisseund istdamit einMix aus Angebots-und Altbestandesmieten DerAltbestandesmietindex unterstreicht die Kluft am Schweizer Mietwohnungsmarkt. Wer2009 in eine Mietwohnung eingezogen ist, zahltaktuell qualitätsbereinigt knapp vier Prozentmehr als beiEinzug. Im gleichen Zeitraum sind die Angebotsmieten laut Homegate-Index um 31 Prozent gestiegen. DieDifferenz verdeutlicht, dassdas allgemeineWachstumder Mietzinsen in derSchweiz vorallem durch Neuvermietungenund wenigerdurch Verteuerungen in bestehenden Mietverhältnissengetriebenwird.

Wiereagieren die Mieter diesesMal?

Da die Mieten in bestehenden Mietverhältnissenstarkdurch Veränderungen desReferenzzinssatzesbestimmtsind,erweistsichder Referenzzins auch alsbedeutender Treiber desAltbestandesmietindex.Besondersdeutlichzeigtsichdiese Abhängigkeit im Kanton Zürich, wo Änderungendes Referenzzinssatzes einen grösserenEinflusszuhaben scheinen als im Schweizer Durchschnitt. So sank der Index im Kanton Zürich nach denletzten Referenzzinssatzsenkungen im Juni 2017 und März 2020 jeweils deutlich. DieaktuellenZahlenzeigenjedochein überraschendesBild: Trotzder Referenzzinssatzsenkung im März 2025 blieb der Altbestandesmietindex im dritten Quartal 2025 nahezu unverändert. Schweizweit gab es praktisch keine Veränderung und imKantonZürichsankderIndexlediglich um0,2Prozent.HatdieanhaltendeWohnraumknappheit zur Folge, dassMieter im Fall desaktuellenReferenzzinssatzrückgangsvorsichtigerwaren, eine Mietzinssenkung einzufordern? Tatsächlicherscheint es aufden ersten Blick,als nutztenMieterdie neuerliche Gelegenheit zum Senkungsbegehrenweniger rege als früher.Die demAltbestandesindex zugrundeliegendenMietpreis-

Beifrüheren Referenzzinssatzsenkungengab es mehr Mietreduktionen Anteil der Miethaushalte, derenMietzins gesenktwurde

Trotz des tieferen Referenzzinsesim März 2025 blieben die Bestandesmieten im dritten Quartel nahezu

indexdaten desBFS zeigen,dassschweizweitimdrittenQuartal2025lediglichacht Prozent derMiethaushalte eine Mietzinsreduktionerhaltenhaben,imKantonZürichwaren es 14 Prozent. BeifrüherenReferenzzinssatzsenkungenwaren es jeweilsdeutlich mehr.Sogingnachden letztenbeidenSenkungen im Juni 2017 undMärz2020schweizweitbei18Prozent respektive 14 Prozentder Miethaushalte dieMietezurück. Im Kanton Zürich lagen diese Anteilemit 34 respektive 22 Prozent noch einmaldeutlich höher. Habensichbei der jüngsten Senkung viele Mieternicht getraut, eineSenkung zu verlangen?Oderhaben sieVermieter nicht gewährt? Es istgut möglich, dass manchein MieterimUmfeld steigender Wohnraumknappheit denKonflikt mit demVermieterscheut.Allerdingsliegtder wesentlicheGrund fürdie scheinbareZurückhaltung beiden Mietzinssenkungen ganz woanders: Es warenweniger Mieter berechtigt, Senkungen zu beantragen. Frühere Senkungen desReferenzzinssatzes betrafenpraktisch alle Mieter,dader in ihrem Mietvertrag festgehalteneReferenzzinssatzstets den gesunkenen übertraf.Dieslag an demfastkontinuierlich rückläufigen Zinsniveau in derZeit zwi-

schen der Finanzkrisevon 2009 und der Coronapandemie. Daskürzlicheauf und ab beim Referenzzins warungewöhnlich. Aktuell profitieren nurjene voneiner Mietzinssenkung,die zuvoreineErhöhung erhalten haben. Hier zeigtsich, dass viele Vermieter trotzder Möglichkeiten dieein steigenderReferenzzinssatz bot, auf eine Mietzinserhöhungverzichtet haben. Diese Zurückhaltungkonnte man vorallembei Privatvermietern beobachten.SchweizweithattedieszurFolge,dass gut40Prozent der Miethaushalte durch vorherige Mieterhöhungen für einSenkungsbegehrenbereitstanden.ImKantonZürichwaren es immerhin fastzwei Drittel. Insgesamtzeigt sich also einähnlichesEinforderungsverhaltenwie beivorangegangenSenkungen

Bestandesmieten werden noch sinken

Noch istdas Ende derFahnenstange bei denMietzinssenkungen nichterreicht. Es istgut möglich,dassmancheMieter mitAussichtauf einenerneut sinkenden Referenzzinssatz einenzweiten Schritt abwarteten understimSeptember aktiv wurden.Auch historisch zeigtsich, dass

dieAuswirkungenvon Referenzzinsänderungen jeweils über einigeMonateverzögert in derMietzinsentwicklung präsent werden. Die Folgewäre, dass derAltbestandesmietindex zunächstweiter sinkt. DieMietzinsentwicklung in diesemwichtigen Segmentbleibtjedenfalls nichtlängerimDunkeln.

Gastbeitrag Ursina Kubliist Leiterin Immobilienresearch beider Zürcher Kantonalbank.

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Die günstige Wohninsel in Glarus Süd

Während die Mieten in Zürich und Umgebung immer weiter steigen, bleibt Glarus Süd ein günstiger Rückzugsort –mit tiefen Mieten, guter Anbindung und viel Natur. Von Erik Brühlmann

Die Mietpreise in der Schweiz steigen beständig der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist riesig. Günstige Wohnungen werden immer mehr zur Seltenheit, und selbst in diesem Segment sind die Mieten in den letzten 20 Jahren um 30 Prozent gestiegen Über alle Wohnungsgrössen hinweg betrachtet, betrug laut Bundesamt für Statistik (BfS) der durchschnittliche Mietpreis in der Schweiz 2023 1451 Franken ohne Nebenkosten.

Je nach Referenzzins und Teuerung dürfte diese Zahl in diesem Jahr sogar noch höher liegen.

Günstig und erreichbar

Weit über dem Schnitt liegt der Kanton Zürich mit 1722 Franken. Er ist damit nach Zug der zweitteuerste Mietkanton der Schweiz. Angesichts des Gedränges bei Wohnungsbesichtigungen, das an einen Winterschlussverkauf erinnert, ist es kaum erstaunlich, dass viele ihren Blick über die Kantonsgrenzen hinaus richten.

Ein mietpreislich äusserst attraktives Ziel ist der Kanton Glarus, wo der durchschnittliche Mietpreis bei nur 1213 Franken liegt. Der kleine Kanton mit seinen gut 40000 Einwohnerinnen und Einwohnern ist damit der günstigste Mietwohnungskanton der Deutschschweiz und der viertgünstigste der gesamten Schweiz. Hinzu kommt, dass Glarus hervorragend in den öffentlichen Verkehr eingebunden ist: Den Kantonshauptort erreicht man vom Zürcher HB aus ohne umzusteigen in einer Stunde; von Rapperswil aus in knapp 45 Minuten. Und mit seiner herrlichen Natur bedient der Kanton Glarus erst noch das oft geäusserte Verlangen nach Entschleunigung Innerhalb der drei Glarner Gemeinden herrschen noch einmal grössere Unterschiede, wie ein Überblick über den Immobilienmarkt der Glarner Kantonalbank zeigt. In der teuersten Gemeinde Glarus Nord beträgt die mittlere Miete pro Quadratmeter und Jahr 195 Franken, in Glarus 188 Franken. Am

günstigsten wohnt es sich im hintersten Teil des Tals, in Glarus Süd, mit nur 164 Franken. Woran liegt's? Für Stephan Gnädiger Verwaltungsratspräsident der Feldmann Bau AG in Bilten und Präsident des Baumeisterverbands des Kantons Glarus, hat die aktuelle Wohnsituation in Glarus Süd unter anderem eine wirtschaftsgeschichtliche Komponente. «Im Glarner Hinterland wurde entlang der Linth viel Textilindustrie angesiedelt», erklärt er «Dazu gehörten die Kosthäuser für die Mitarbeiter.» Sehr kleine Gebäude auf sehr kleinen Parzellen – fast schon Tiny Homes. «Diese Gebäude sind mittlerweile in die Jahre gekommen, die Mieten liegen auf sehr niedrigem Niveau», so Gnädinger Modernen Wohnstandards entsprächen sie kaum mehr und sie auf einen modernen Stand zu bringen, sei herausfordernd und entsprechend kostenintensiv Natürlich gebe es auch ein höherpreisiges, moder-

neres Segment, doch dieses stelle nur einen kleinen Prozentsatz des Bestands.

Knackpunkt NUP

Um am Status Quo etwas zu verändern, brauche es vor allem eine neue Nutzungsplanung (NUP), ist Stephan Gnädinger überzeugt. Innerhalb der bestehenden Baugesetzgebung sei eine Verdichtung, wie sie an so vielen Orten der Schweiz vorangetrieben wird, so gut wie unmöglich. Und innerhalb der bestehenden Strukturen etwas gänzlich Neues zu kreieren, scheitere an den beengten Platzverhältnissen im Tal. «Eine erste Überarbeitung der NUP vor sieben Jahren wurde auf Eis gelegt», erinnert sich Gnädinger Für eine neue Version der NUP lief kürzlich die zweite öffentliche Mitwirkung. Diese wurde aber abgebrochen, da vor allem aus Landwirtschaftskreisen massive Interventionen zum Themen-

bereich des Gewässerraums eingingen. Zu Gnädingers Bedauern wird es wohl Jahre dauern, bis eine tragfähige NUP in Kraft treten wird. Diese herausfordernden Verhältnisse in Glarus Süd machen es seiner Ansicht nach auch schwierig, Investoren in diesen Teil des Tals zu locken und moderne Bauprojekte mit entsprechenden Mieten zu realisieren. Stephan Gnädinger denkt beim Begriff «moderne Bauprojekte» jedoch nicht an die auslastungsoptimierten Überbauungen, wie sie in den und um die Ballungszentren aus dem Boden schiessen –man denke nur an Stettbach an der Grenze zwischen Dübendorf und Zürich. «Eine so starke Zuwanderung liesse die Glarner Verkehrssituation gar nicht zu», sagt er Denn die Dörfer folgen mehrheitlich dem Verlauf der Hauptstrasse, Flaschenhälse sorgen bereits jetzt da und dort zu den Hauptverkehrszeiten für verkehrstechnisches Kopfzerbrechen. Alles in allem werde der Status Quo in Glarus Süd auf absehbare Zeit wohl bestehen bleiben, glaubt Stephan Gnädinger

Massvoll wachsen

Dass die laufende Revision der Nutzungsplanung gewisse Entwicklungen in Glarus Süd hemmt, räumt auch Stefan Maduz ein, der Vorsteher des Departments Wirtschaft und Finanzen. Zumal das noch vorhandene Bauland begrenzt ist. Dies ist auch der Topografie der Gemeinde geschuldet: Nicht umsonst ist Glarus Süd die Glarner Gemeinde mit der grössten Fläche und der kleinsten Bevölkerungsdichte. «Wir wären gern weiter», sagt er «denn wir wollen durchaus wachsen und auch mehr Mietmöglichkeiten anbieten. Aber wir wollen auch die vorhandene Wohnqualität noch steigern, und dafür müsste man auch einmal Altes durch Neues ersetzen können.» Der Politiker schränkt aber im gleichen Atemzug ein: Es gehe nicht um ein Wachstum um jeden Preis, sondern um einen massvollen Bevölkerungszuwachs. Wichtig sei es, Personen zu gewinnen, die langfristig ihren Lebensmittelpunkt in Glarus Süd aufbauen und zur positiven Entwicklung

der Gemeinde beitragen. Solche Bewohner und Bewohnerinnen fördern nachhaltig die wirtschaftliche Stabilität der Region.

Sorgen die in den angrenzenden Kantonen immer höheren Mietpreise, verbunden mit einer extremen Wohnungsknappheit, denn nicht dafür, dass Wohnungssuchende jetzt quasi nach Glarus Süd gespült werden, weil die Optionen anderswo nicht mehr vorhanden sind? Immerhin werden auf den Wohnungsportalen derzeit nur rund 20 Mietwohnungen angeboten. «Das liegt zum Teil daran, dass bei uns das Gewicht eher auf Wohneigentum als auf Mietwohnungen liegt», sagt Stefan Maduz. Dennoch sei der Druck aus Zürich durchaus spürbar – weniger in Glarus Süd als in den anderen beiden Glarner Gemeinden, die in dieser Hinsicht als Pufferzonen agieren. «Das ist für uns ein Vorteil, denn wir sehen, welche Herausforderungen entstehen können, und können dadurch proaktiv handeln statt im Nachhinein reagieren zu müssen», so Maduz. Lebensqualität stimmt

Dass Glarus Süd als Wohngemeinde zu unattraktiv für Neuzuzüger ist und deshalb die Mieten so niedrig sind, will der Politiker jedenfalls nicht gelten lassen –auch wenn er einräumt, dass es innerhalb der Gemeinde durchaus Unterschiede und unausgeschöpftes Potenzial gebe «Aber wir haben Arbeitsplätze, sind verkehrstechnisch gut erschlossen, verfügen über Naherholungs- und Skigebiete und über eine herrliche Landschaft», schwärmt er Dass auch die Wirtschaft an den Standort Glarus Süd glaube, zeige sich unter anderem daran, dass eine Traditionsfirma gerade dabei ist, von Glarus in die Südgemeinde umzuziehen. «Die Lebensqualität bei uns stimmt» befindet Stefan Maduz. Und wenn die aktuell laufenden Verhandlungen über eine Neukonzessionierung der Wassernutzung positiv verlaufen, stiegen zudem die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde Und die Linth würde einmal mehr für einen Aufschwung der Region sorgen.

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Das Eigenheim nach der Pensioni

Nach der Pensionierung sinkt das Einkommen –für viele Manche Banken bieten Lösungen, andere

In der Schweiz leben rund 36 Prozent der Privathaushalte in den eigenen vier Wänden. Bei Haushalten, deren Mitglieder alle 65 Jahre oder älter sind, liegt dieser Anteil laut Bundesamt für Statistik sogar bei knapp 50 Prozent. Man könnte meinen, dass sich diese älteren Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer in Sicherheit wiegen können – sie haben auf sicher ein Dach über dem Kopf Doch so einfach ist es nicht Denn mit der Pensionierung sinkt in der Regel das Einkommen. Muss eine Hypothek erneuert werden – oder wegen anstehender Renovationsarbeiten gar aufgestockt –, wird es schwierig das gängige Tragbarkeitskriterium zu erfüllen: Hypothekarzinsen, Amortisation und Unterhalt dürfen nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens ausmachen.

Befürchtungen weit verbreitet

Dabei spielt es kaum eine Rolle, dass die Hypothekarzinsen gegenwärtig tief sind denn Hypothekargeber rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent. So stellen sie sicher, dass sich ihre Kundschaft ihre Liegenschaft auch dann noch leisten kann, wenn die Zinsen tatsächlich anziehen.

Betragen zum Beispiel die Ausgaben für einen theoretischen Hypothekarzins

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Wer seine Hypothek getilgt hat, sitzt im Alter oft auf «stillem Vermögen».

Zirkulärist dasneue effizient

Werheute nochlineardenkt, wird morgen draufzahlen. Rohstoffe werden knapper,die Baukosten steigenund dieRegulatorik wird strenger.Gleichzeitig verlangen Investoren, Kunden und Mitarbeitende mehr Nachhaltigkeit –nicht als Image, sondern alsSystemleistung.Die Kreislaufwirtschaft bietet Lösungen.

Die Kreislaufwirtschaft ist nicht nur eineAntwort auf ökologische Fragen, sondern auchauf zentrale Herausforderungen der Wirtschaftwie Versorgungssicherheit,Resilienz, Abfallvermeidung und Innovation. Jetzt ist der Moment, sie unternehmerischzudenken und strategischzu verankern.

Rohstoffe als Risiko –und Chance Seit Jahrzehnten folgt die Wirtschaft dem Prinzip «Extraktion, Produktion, Konsum, Entsorgung». Dieses lineareModell hat zwar Wachstum gebracht, jedochauchRessourcen, Klima undZukunftsfähigkeit gekostet. Heute zeigtsich: Wer allein auf endliche Rohstoffe setzt, verliert an Planbarkeit und Wettbewerbsfähigkeit. Auch der Druckvon Seiten Gesetzgeberund Finanzindustrie wächst spürbar.Soverlangt die EU-Taxonomie Nachweise über Ressourcenschonung und CO2-Fussabdruck. In der Schweiz werden erste Richtlinien zur grauenEnergieeingeführt, etwaimHochbau. Und Banken fragen nach zirkulärenStrategien –nicht ausIdealismus, sondern aus Gründen derRisikobewertung. Nachhaltigkeit ist aber weit mehr als nurdie Vermeidung vonCO2.Sie beginnt mitder Frage,was wir überhauptmeinen: Geht esnur um Emissionen? OderauchumBodenschonung, soziale Aspekte,die Entwicklung ganzerQuartiere–oder die Langlebigkeit vonGebäuden? Die pauschale Forderung «weniger bauen» greift zu kurz. Unsere Infrastrukturaltert.Die Bevölkerung wächst. Der Bedarf an Wohnraum,Bildungsbauten und Energieinfrastruktur steigt. Wir

müssen bauen –aber anders: mitBlickauf Langlebigkeit, Wandelbarkeit undRückbaubarkeit.

Zahlen, die nichtignoriert werden können Laut derWeltbankwerdensichdie globalen Abfallmengenbis zumJahr 2050 fast verdoppeln.In der Schweizverursacht dieBauwirtschaft einen grossen Teil desAbfalls.Gleichzeitig schlummern allein in Schweizer Gebäuden Millionen Tonnen wertvoller Materialien, vomStahlträger biszur Betondecke. Werdiese systematisch nutzt oder wiederinVerkehr bringt,spartKosten und erschliesstneueMärkte.DochobwohldiesesPotential brachliegt, verläuft die Umsetzung schleppend

Worander Wandel noch scheitert Obwohl dieFaktenlagedeutlichist, bleibt der Umbau zur Kreislaufwirtschaft oftmals zäh. Warum? Es fehlt nichtanTechnologie,sondern an entsprechenden Denkmustern. DieWirtschaftist auf aber nachwie vorzustarkauf lineareEffizienz ausgerichtet, nichtauf Rückführungund Mehrfachnutzung.Renditerechnungen orientierensichamProjektende und nichtamgesamten Lebenszyklus

Einbewährtes Beispiel: BetonimKreislauf Betonrecycling ist heute Standard.Betonabbruchist kein Abfall, sonderneineRessource.Die Schweizer Betonindustrie zeigt, wie es geht: Sie verwertet nahezu85% desanfallenden Betonabbruchs wieder –obals neuenBeton, als ZusatzstoffoderinnovativesProdukt in Dämmstoffen

von fünf Prozent, die Amortisation und den Unterhalt 50000 Franken, muss sich das Haushaltseinkommen auf 150000 Franken belaufen. Hinzu kommt auch noch die steuerliche Belastung. Nachdem die Schweizer Stimmbevölkerung kürzlich beschlossen hat, den Eigenmietwert abzuschaffen, bringt dies zwar eine steuerliche Entlastung. Im Gegenzug kann aber der Hypothekarzins nicht mehr von der Steuer abgezogen werden, es sei denn, man ist erst seit weniger als einem Jahrzehnt Wohneigentümer Adrian Betschart ist Kreditkundenberater bei der Sparkasse Schwyz. Er kennt die Befürchtungen älterer Hypothekarnehmerinnen und -nehmer «Grundsätzlich besteht bei vielen die Angst, dass sie nach der Pensionierung ihr Wohneigentum nicht mehr finanzieren können und dass die bestehende Hypothek nicht verlängert oder gar gekündigt wird, weil sie die Tragbarkeitskriterien nicht mehr erfüllen», weiss er Um die finanzielle Herausforderung älterer Eigenheimbesitzer und -besitzerinnen abzufedern, bieten einige Banken spezielle Hypothekenmodelle an. Eines davon ist die Immobilienrente, auch Umkehrhypothek genannt. Sie richtet sich vor allem an Pensionierte, deren Liegenschaft weitgehend abbezahlt ist. «Viele ältere Eigentümer haben

den Grossteil ihres Vermögens in den eigenen vier Wänden gebunden», erklärt Adrian Betschart Häufig sei das Haus mit Mitteln aus der Pensionskasse finanziert worden, wodurch die laufende Rente aus der zweiten Säule vergleichsweise klein ausfalle. «Mit der Immobilienrente können diese gebundenen Mittel wieder flüssig gemacht werden», sagt er Das Modell funktioniert so: Die Sparkasse Schwyz gewährt eine Hypothek, deren Höhe maximal zwei Drittel des Verkehrswerts der Liegenschaft beträgt Das kann eine Fest- oder Saron-Hypothek sein. Der Eigentümer kann einen Teil der Hypothek entweder als Rente oder als einmalige Auszahlung erhalten. Gleichzeitig werden die zu erwartenden Zinsen für die gesamte Laufzeit – bei der Sparkasse Schwyz sind es maximal zehn Jahre – auf ein Sperrkonto gelegt. «Statt wie üblich mit fünf Prozent kalkulatorischem Zinssatz rechnen wir bei der Tragbarkeitsberechnung mit einem tieferen Satz», sagt Adrian Betschart.

Am Ende steht der Verkauf

Ein Beispiel: Liegt der Verkehrswert der Immobilie bei einer Million Franken und wird eine zehnjährige Festhypothek von 300000 Franken mit einem Zinssatz von zwei Prozent abgeschlossen, fallen über

Bemerkenswert ist, dass die BrancheimeuropäischenVergleichdamit an der Spitzeliegt.Zudem beginnt Kreislaufwirtschaft im Fall vonBetonbereits viel früher.Schon mitder Verwertung von Abfällenals alternativeBrenn-und Rohstoffe bei der Zementherstellung, demwichtigsten Bestandteil vonBeton,wirdein wichtigerBeitrag zurNachhaltigkeit geleistet. Statt Betonzukritisieren undabzulehnen, sollten wirihn verantwortungsvolleinsetzen–und alsTeilder Lösung denken.Gefragt sind Bauwerke,die dauerhaft bestehen –und sichzugleich flexibel an neue Anforderungen anpassen lassen.

Nachhaltigkeitbraucht eine klare Definition Nachhaltigkeit undauchdie Kreislaufwirtschaft beginnt mit derFrage, waswir messen–und wasnicht. CO2 ist wichtig, aber nichtausschliesslich.Ein langlebigesTragwerkaus Beton, das einJahrhunderthält,schneidet ökologisch oftbesserabals eine Leichtbaukonstruktion mit kurzer Lebensdauer.Wer nurEmissionenzählt, blendet Faktorenwie Ressourcenschonung, Versorgungssicherheit, Nutzungsflexibilität, Rückbaukostenoder städtebauliche Qualitätaus.Das istgefährlich –gerade in einemurbanisierten Land wieder Schweiz.

WasEntscheider jetzt tunkönnen Kreislaufwirtschaft beginntnicht im Rückbau, sondern in derChefetage.Inder strategischen Planung.BeimEinkauf.Und in derProjektentwicklung

Hebel, die sofortwirken: Î Zielkonflikte sichtbarmachen. Waskurzfristig teuer erscheint, spartlangfristig Kosten. Die Berechnung der Lebenszykluskostenlohnt sich. Î Bestand strategischdenken: Einwichtiger Hebel liegtimErhaltund Weiterbauen. Wer bestehende Strukturen integriert, spart oft auchPrimärressourcen.

Î Recycliertes Materialeinsetzen –Qualitativ einwandfrei lassensichdie Abfallströme effizientvermeiden. Î Zieledifferenzieren:Kreislaufwirtschaftist kein Selbstzweck.Sie muss wirtschaftlichtragfähig, technischmachbar undgestalterisch überzeugend sein.Alles andere bleibt Theorie Î Materialsystemezusammen denken:Beton istkeinGegenspieler vonanderen Baustoffen Kreislaufwirtschaftheisstauch: klug kombinieren,nicht polarisieren

Zirkularitätbeginnt im Kopf –und zeigtsich im Beton Werheute zirkulär plant, baut nichtnur nachhaltiger –sondern auchwirtschaftlich robuster. DieBetonindustriesteht bereit, ihrenBeitrag zu leisten– pragmatisch, lösungsorientiert undim Dialog. Zirkularität istkeinSlogan,sondernbeginntbeimUmbau desDenkens.Wer diesesPrinzip ernst nimmt, muss bereitsein, mit Zielkonfliktenumzugehen –und mitden Materialien, dieunseregebaute Umwelt prägen.Beton gehört zwingend dazu.

beton2030.ch

erung – ein Unsicherheitsfaktor?

Eigenheimbesitzer wird die Hypothek zur Belastung. bleiben strikt. Von Manuela Talenta

zehn Jahre 60000 Franken Zinsen an. Diese werden auf das Sperrkonto überwiesen. Der Hypothekarnehmer kann sich also 240000 Franken auszahlen lassen – das entspricht 24000 Franken pro Jahr oder 2000 Franken pro Monat. Die Mehrheit der Kundschaft wählt laut Adrian Betschart die Auszahlung als Rente; wer sich für eine einmalige Auszahlung entscheidet, nutzt das Geld häufig für Sanierungen. Auch wenn die Immobilienrente für einige Jahre finanzielle Sicherheit bietet, bleibt die Hypothek am Ende der Laufzeit in voller Höhe bestehen.

Ist dann keine Verlängerung möglich, muss die Schuld zurückbezahlt werden, in der Regel durch den Verkauf der Liegenschaft. «Das Thema besprechen wir aber bereits bei Vertragsabschluss», betont der Kreditkundenberater Mindestens ein halbes Jahr vor Ablauf werde im Austausch mit der Kundschaft geprüft, welche Optionen bestehen.

Ein Maximalalter für den Abschluss oder eine Verlängerung gibt es zwar nicht, doch die statistische Lebenserwartung wird berücksichtigt. Adrian Betschart erläutert: «Bei einem 90-Jährigen ist es eher unwahrscheinlich, dass er noch eine solche Hypothek erhält – zumindest keine mehr mit einer zehnjährigen Laufzeit.» In solchen Fällen sei ein Verkauf und ein Umzug in eine kleinere,

barrierefreie Wohnung – zur Miete oder als Eigentum – oft die beste Lösung. Die Sparkasse Schwyz führte die Umkehrhypothek 2017 ein Gemäss Adrian Betschart macht sie zwar nur einen kleinen Teil der gesamten Hypotheken der Sparkasse Schwyz aus. «Bei Neuanfragen innerhalb der Altersgruppe der Pensionierten prüfen jedoch etwa zehnProzent der Interessenten dieses Produkt. Die Nachfrage nimmt langsam zu, weil viele Eigentümer und Eigentümerinnen erst jetzt erkennen dass ihre Liegenschaft auch ein Mittel sein kann, um finanzielle Flexibilität im Alter zu schaffen »

Der ganzheitliche Finanzplan

Die Sparhafen Bank in Zürich verfolgt mit der Hypothek 50+ einen anderen Ansatz. Martin Botey, Co-Teamleiter Kundenberatung und Mitglied der Geschäftsleitung: «Wir betrachten die gesamte Einkommens- und Vermögenssituation auf Basis eines individuellen Finanzplans, der periodisch aktualisiert wird.» Anders als bei herkömmlichen Hypotheken, die hauptsächlich das aktuelle Einkommen berücksichtigen, fliesst bei der Hypothek 50+ also auch das gesamte Vermögen in die Beurteilung ein – inklusive des in der Liegenschaft gebundenen Kapitals. Um den Finanzplan zu erstellen, benötigt die

Mit speziellen Hypotheken für Pensionierte

reagieren manche Banken auf die finanziellen Engpässe älterer Eigentümer.

Bank ein detailliertes Budget. Darin werden neben sämtlichen Einkünften und laufenden Ausgaben inklusive Steuern, künftige Pflegekosten sowie geplante Investitionen oder Renovationen berücksichtigt. Das Produktblatt der Bank illustriert dies mit einem konkreten Beispiel: Ein verheiratetes Paar mit zwei Kindern bezieht Renten aus der ersten und zweiten Säule und besitzt ein Einfamilienhaus, das mit 40 Prozent des Verkehrswerts belehnt ist. Ein Ehepartner ist bereits leicht pflegebedürftig. Die Hypothekenerhöhung auf maximal 65 Prozent des aktuellen Immobilienwerts verschafft dem Paar zusätzliche Liquidität, um finanziell über die Runden zu kommen.

Begleitung durch die Bank

Darüber hinaus beinhaltet die Hypothek 50+ strategische Überlegungen: Wie soll langfristig mit der Liegenschaft verfahren werden? Gibt es eine Nachfolgeregelung? Welche Ausgaben für Unterhalt und Lebenshaltung sind realistisch einzuplanen? «So können wir aufzeigen, wie weit die zusätzliche Liquidität ausreicht und wann ein Verkauf des Eigenheims ein Thema wird», sagt Martin Botey Regelmässige Standortgespräche während der abgeschlossenen Laufzeit geben zusätzliche Sicherheit bezüglich der

finanziellen Entwicklung. Bei der Sparhafen Bank sind für dieses Modell ausschliesslich Festhypotheken mit einer Laufzeit von zwei bis fünf Jahren möglich. Danach erfolgt eine Neuprüfung. Martin Botey: «Wir prüfen lediglich die effektive, auf die Laufzeit limitierte Tragbarkeit. Das sorgt für Budgetsicherheit.» Die Hypothek 50+ können auch Menschen abschliessen, die bereits eine Hypothek bei einer anderen Institution haben. Allerdings muss die bestehende Hypothek spätestens bei Vertragsablauf abgelöst werden. Die Sparhafen Bank muss also als Hausbank gewählt werden. «Das ist im Sinn einer gesamtheitlichen Beratung Voraussetzung», so Martin Botey Derzeit bestehe eine spürbare Nachfrage nach der Hypothek 50+. Die spezifischen Risiken für die Hypothekarnehmer unterscheiden sich je nach Modell: Bei der Immobilienrente können bei variablen Zinsen Nachschusspflichten entstehen, wenn die Zinsentwicklung die Kalkulation übersteigt. Bei der Hypothek 50+ besteht das Risiko, dass sich die finanzielle Situation bei der spätestens alle fünf Jahre fälligen Prüfung verschlechtert hat und kein neuer Abschluss mehr möglich ist. Fazit: Beide Ansätze sind sinnvoll, wenn man sie als das einordnet, was sie sind. Nämlich Überbrückungslösungen mit einem klaren Zeithorizont

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Projekte im Verkauf

Ein Milliardenmarkt im Verborgenen

Schätzungsweise ein Drittel aller Immobilienverkäufe in der Schweiz läuft diskret und ausserhalb der öffentlichen Plattformen ab. Der Off-Market boomt. Von Fredy Gilgen

Das Luzerner Ehepaar Sabine und Michal L. möchte nach der Pensionierung sein Haus verkaufen und in eine Eigentumswohnung umziehen. Dies möglichst diskret, ohne dass Verwandte und Nachbarn zu früh Wind davon bekommen und Einfluss auf die Transaktion nehmen. Möglich ist dies ausserhalb des Marktes, im sogenannten Off-Market-Immobilienmarkt.

Nach Ruedi Tanner, Präsident der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) und Mitinhaber der Wirz Tanner Immobilien in Bern, versteht man darunter den Kauf und Verkauf von Immobilien unter der Hand – das heisst ohne öffentliche Ausschreibung, sondern direkt und exklusiv vermittelt. Der Off-Market umfasst laut Tanner sowohl Transaktionen über Immobilienintermediäre zwischen Verkäufern und Käufern als auch familieninterne Weitergaben.

Für das Ehepaar L. passt dieses Modell: Es ist diskret, der Verkaufsprozess verläuft schneller, weil das Bewerbungs- und Auswahlverfahren entfällt. Beim öffentlichen Verkauf hingegen wird eine möglichst breite Vermarktung über Inserate in Online- und Printmedien oder auf Immobilienplattformen angestrebt.

«Weil die Preise so rasch gestiegen sind, ist der Immobilienmarkt in vielen Regionen der Schweiz ein Verkäufermarkt geworden», sagt SMK-Präsident

Ruedi Tanner «Je offener und transparenter eine Immobilie in einem solchen Markt verkauft wird, desto eher lässt sich ein Preismaximum erzielen.» Eine bewusste Markteinschränkung könne hingegen zu einem geringeren Erlös führen, weil weniger potenzielle Käufer erreicht würden

Ähnlich sieht das Alex Bangerter Vorsitzender der Geschäftsleitung Vermarktung der Berner Von Graffenried AG: «Der Verkäufer vergibt sich mit einem Direktverkauf die Möglichkeit für einen Mehrerlös.» Dies tue er nur aus persönlichen Gründen – etwa bei einer Weitergabe innerhalb der Familie oder im Unternehmen – oder wenn er glaube, so einen Preis realisieren zu können, der über dem Markt liege.

Wie gross ist der diskrete Markt?

Off-Market-Spezialisten widersprechen dieser Einschätzung Dank exklusiven Netzwerken könnten im Gegenteil höhere Preise erzielt werden argumentieren sie. Doch weil der Off-Market so diskret funktioniert gibt es kaum belastbare Zahlen Schon die Schätzungen des Jahresumsatzes der gesamten Maklerbranche schwanken zwischen zwei und vier Milliarden Franken. «Eine Zahl die in etwa stimmen kann», sagt Bangerter.

Manches Haus wechselt den Besitzer, ohne öffentlich ausgeschrieben zu werden.

Uneinigkeit herrscht auch beim Anteil der Off-Market-Transaktionen am Gesamtmarkt. Bangerter nennt maximal 10 bis 15 Prozent, andere Maklerunternehmen halten 25 bis 35 Prozent oder noch mehr für realistisch. «Besonders im gehobenen Wohnsegment, bei Renditeobjekten und Prestigeimmobilien, ist der Off-Market überdurchschnittlich relevant», sagt Adrian Künzi, Mitgründer und Risikochef bei Properti Immobilien.

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Die unterschiedlichen Einschätzungen sind nachvollziehbar: Bei manchen Unternehmen spielt der Off-Market kaum eine Rolle, während andere 60 Prozent und mehr ihres Umsatzes damit erwirtschaften. So verzichtet die Berner Thomas Graf AG weitgehend darauf weil grössere Auftraggeber aus Transparenzgründen eine öffentliche Ausschreibung verlangen. «Diskretion wird bei uns nur in wenigen Fällen gewünscht. Der Off-Market-Anteil ist bei uns deshalb verschwindend klein», erklärt Sabrina Siegl, Immobilientreuhänderin bei Thomas Graf AG

Netzwerk als Schlüssel zum Erfolg

Auch bei Von Graffenried AG seien Direktverkäufe selten, sagt Bangerter: «Der Hauptteil der Transaktionen erfolgt in geschlossenen Bieterprozessen.» Zum Off-Market zähle er nur Verkäufe, die direkt zum Fixpreis ohne Auswahlverfahren abgewickelt werden.

Ganz anders sieht es Claudia Mamone, Gründerin und Leiterin von Casaprima Immobilien. Ihr auf hochwertige Immobilien spezialisiertes Unternehmen wickelt rund 60 Prozent der Geschäfte als Off-Market-Transaktionen ab «Über die gängigen Portale sind kaum solvente und qualifizierte Kunden zu finden», sagt sie.

Mit einem exklusiven Netzwerk von über

13500 Kontakten aus Banken und Versicherungen erreiche sie gezielt passende Käuferinnen und Käufer Im Secret-Sale-Geschäft treten häufig kleinere Boutiquen auf, doch auch grosse Maklerfirmen wie Walde Immobilien sind aktiv Für Benjamin Stamm, Leiter der Walde-Geschäftsstelle Zollikon, ist nicht die Unternehmensgrösse entscheidend, sondern die Qualität des Netzwerks: «Grössere Player verfügen aufgrund ihrer Marktstellung oft über ein besonders starkes Netzwerk.»

Wenn ein Makler ein qualitativ hochwertiges Netzwerk pflege, seien Off-Market-Transaktionen für alle Beteiligten vorteilhaft, so Stamm: «Käufer profitieren von einem schnelleren Zugang zu geeigneten Objekten, Verkäufer von einer raschen und diskreten Abwicklung.» Bei Properti Immobilien, das stark auf Digitalisierung und Plattformtechnologie setzt, liegt der Off-Market-Anteil bei rund fünfundzwanzig Prozent. «Wir erwarten, dass dieser Anteil weiter steigt, da wir gezielt in geschlossene Käufernetzwerke und Matching-Technologien investieren», sagt Künzi. Der Off-Market werde künftig noch wichtiger: «Wir gehen davon aus, dass sich der Markt in Richtung Hybrid-Modelle entwickelt – Off-Market als PremiumSegment, On-Market für breite Sichtbarkeit, ergänzt durch datengetriebene Matching-Systeme.»

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